올 봄 집값은 어떻게 될까?

먼저, 서울, 경기 ,인천 지역의 수도권 집값을 살펴보자. 작년 한 해 동안 길고 깊은 하향 행보를 거듭하던 집값은 2009년 부동산 불황을 뚫을까?

부동산 투자 중(주거용 아파트)의 경우 정부의 대대적인 규제 완화, 미분양주택 양도세 감면 등 경기부양책으로 상승세는 아니더라도 새 봄의 설렘처럼 춘풍이 불어나고 있다.

물론 일시적인 호재의 깜짝 반등인지 바닥을 찍고 점진적 상승국면에 돌입한 신호탄인지는 알 수 없다. 그러나 2년 동안 이어온 장기침체는 단기간 회복 가능성이 힘든 건 사실이다. 그렇다고 손을 놓고 무관심 하는 일은 위험하다.

부동산은 일종의 심리게임이므로 심리전에 밀려서 공포심이 부동산버블을 만들어 내듯, 부동산 미래가치는 오직 신(神)만이 알 수 있는 영역이다. 그러나 차라리 요즈음처럼 투자가치 판단이 어려울 때는 부동산 가치를 예측하고 판단할 수 있다면 인생2막을 열 수도 있다.

먼저 주택시장을 살펴보자.

우리나라 전체 인구의 50%는 수도권에 몰려있다. 이 때 개발 호재 지역이나 황금철이 되는 전철노선들의 경우 투자환경을 접근해 살펴보는 것도 방법이다.

먼저 여유가 있는 투자자라면 2~5년 정도 내다보고 유망지역, 개발호재지역 등을 타깃으로 관심을 가져보자.

재건축, 재개발 경우는 두드러지게 저평가 됐다고 확신할 수 있는 곳이 아니면 돈이 묶일 수 있기 때문에 신중해야한다. 특히 노후 주택밀집지역, 연립주택, 재개발 등의 재건축 예정단지는 사실 투자 판단이 어렵다.

투자란 아무리 미래가치가 있어도 현재의 기대수익율이 더 중요하기 때문이다. 단, 경매물건을 살펴보는 일은 예외로 생각한다. 그리고 장기적으로 토지나 상가투자가 두렵다면 단기회복 가능성은 낮더라도 접근성이 좋은 투자가치를 찾아보자.

부동산은 뭐니 뭐니 해도 위치와 교통이다. 특히 전철이 있고 없고의 여부는 투자가치와 비례한다. 전철은 교통체증과는 상관없이 정해진 시간에 맞춰 움직이는 가장 확실한 교통수단이다. 때문에 부동산 시장에서는 전철과 접근성이 좋은 지역을 ‘황금라인’이라 부르고 있다.

올해 수도권의 경우 5개의 황금라인이 개통된다.

1. 5월 김포공항에서 - 서울 강남을 잇는 지하철 9호선 1단계 구간 개통
2. 6월 경의선 복선전철 파주- 문산 - 서울 성산구간
3. 9월 인천지하철 1호선 연장(동막~송도)
4. 중앙선 복선 전철 남양주 덕소- 강원도 남원주 구간- 신분당선
5. 신분당선(분당 정자-서울 강남) 등 2~3개 노선이 개통

아예 전철 신규 노선 주변의 투자환경을 점검 해 보자.

황금라인이 개통되면 기존 전철 노선과 이어지는 ‘더블·트리플’ 환승역도 대거 늘어난다.

특히 지하철 9호선 김포공항에서 시작해 흑석동, 반포 등을 지나 강남까지 연결되는 총 25개역 25.5km노선이며, 몇몇 정거장만 정차하는 급행열차가 도입돼 이동시간도 대폭 줄어든다.

실물경기가 변수이기는 하지만 신규 노선의 개통은 침체된 부동산 시장에 호재로 작용할 것으로 판단된다. 정부의 잇따른 부동산 규제완화로 투자 여건이 크게 나아진 상황이기 때문이다.

얼마 전에 다녀온 인천, 송도, 청라, 영종지구 등의 분양시장도 미래가치를 두고 보자면 발전 잠재력을 높게 평가할 수 있다.

청라지구만 살펴보더라도 수도권 과밀억제권에서 성장관리권역으로 바뀌면서 전매제한 기간이 짧아졌고, 5년 후 신규주택 양도차익세금 100% 면제 등 규제도 완화됐다.

이렇듯 지하철역과 가깝거나 주변에 대규모 개발 사업이 이루어지는 곳들을 잘 살펴보고 또 투자금액이 소액이고 내 집 마련이 되었고 소형다세대, 다가구, 빌라 등 시세차익보다는 임대차익을 누릴 수 있는 투자처도 잘 찾아보라고 권하고 싶다.

그러나 환금성이 좋아서 많은 사람들이 부동산, 토지, 상가, 아파트 부분 중에 아파트를 선호하지만 요즘 경기에는 환금성이 아파트의 장점만은 될 수 없듯이 개발호재라는 것은 분명하지만 절대적인 요소는 아니다.

사람들의 분위기와 기대감으로 끝날 수도 있고 주가상승가치란 매도자와 매수자가 만드는 것인데 매수시기를 저울질하는 것이 그 첫 번째 노하우가 아닐까?

재미있는 것은 부동산은 바보가 바보에게 파는 것이다. 그래서 부동산은 눈치 보기가 아니라 개미군단이 몰려오기 전에 떠나야 한다.

즉, 부동산은 잘 사는 것보다 잘 파는 것이 중요하다.

권선영