올해는 향후 부동산 시장의 향방을 가늠할 분수령이 될 것으로 보인다. 지난해 9월 미국發금융위기에서 비롯된 글로벌 금융위기가 우리나라에 상륙해 경제전반, 특히 부동산 시장에 심대한 파장을 미치고 있기 때문이다.

김대중 정부에서 노무현 정부까지 근 10년 가량 지속돼 온 상승 국면에 급제동이 걸리면서 구조조정의 매서운 한파가 부동산 시장 곳곳에 몰아치고 있다.

대부분의 부동산 전문가들은 “실물 경기의 침체로 당분간 부동산 시장의 위축은 불가피해 보이고 가수요도 줄어들 것”이라며, “동시에 부동산 종목별 차별화 현상이 두드러지게 나타날 것”으로 전망했다.

‘아파트 불패신화’ 끝났다 

현재 진행되고 있는 경제위기의 지속 여부와 수위에 따라 어느 정도의 변수가 존재하겠지만 아파트 시장은 올해부터 1~2년 정도는 소폭 하락 조정이 예상된다.

고용 시장 악화에 따른 대량 실업사태, 경기위축과 소득감소에 따른 주택 구매심리 동결, 지난 10년간 지속된 반등세에 대한 반작용 등 주택가격 하락요인이 상승요인보다 훨씬 많은 형국이다.

그렇다고 큰 폭의 하락이 예상되는 것은 아니다. 이명박 정부 들어 1년 여 간 지속적인 내림세로 말미암아 추가하락은 소폭 수준으로 예상된다.

단, 예전처럼 아파트를 사두면 무조건 돈이 되던 시대는 근본적으로 지나가고 있으며 이에 따라 아파트가 부동산 투자 시장에서 차지하던 절대적 비중이 앞으로 현저히 약화될 것으로 전망된다.

이 같은 아파트 시장의 냉각 기류는 버블세븐지역에서 여실히 드러난다. “2006년에 12억에 매매되던 아파트가 지금 8~9억 정도에 나오고 있습니다. 믿겨지지 않지만 이게 사실이죠. 요즘 분당의 분위기입니다.” 야탑동 탑마을 인근에서 만난 공인중개사 의 말이다.

서현역 인근의 한 공인중개사사무소에서 만난 김 모씨는 “3년 전에 대출 4억원을 받아 수내동에 158㎡ 아파트를 장만했다.”면서 “무리를 해서 대출을 받은 만큼 미래의 투자 가치를 기대했지만 지금은 매달 돌아오는 이자 막기에도 숨이 막힐 지경”이라고 말했다.

이런 현상은 강남구 대치동에서도 비슷하게 나타나고 있다. 은마아파트 인근의 공인중개사는 “지금 급매물을 내 놓는 사람들은 단기 시세차익을 노리고 과도한 대출을 통해 집을 장만한 사람들”이라며, “여윳돈으로 재건축 아파트에 투자한 사람들은 싸게 내 놓느니 아예 물건을 팔 생각을 안 한다.”고 말했다.

이런 현상을 본다면 현재 버블세븐지역의 아파트 가격 하락은 지속적인 가격 상승에 의해 시세차익을 노린 세력, 즉 과도하고 무리한 대출로 아파트를 장만한 사람들이 현재의 경기 침체와 고금리를 버티지 못하고 집을 처분하려는 의도에서 빚어지고 있는 결과로 볼 수 있는 것이다.

어쨌든 이러한 현상은 아파트 투자 수요가 현격히 위축된 데 따른 현상으로 풀이된다. 아파트가 재테크의 수단, 또는 투자 대상으로서의 위상이 크게 흔들리고 있음을 보여주는 대목이다.

하지만 부동산이 재테크의 가장 확실한 수단이란 인식은 여전해 투자가들은 새로운 대상을 물색하고 있는 것으로 보인다.

그들은 상대적으로 하락폭이 적은 오피스빌딩과 상가 등 수익형 상품 쪽으로 눈길을 돌리기 시작했다. 과거 시세차익 실현형 부동산 투자에서 수익형 부동산 투자로의 전환을 꾀하고 있는 것이다.

오피스빌딩·상가, 새로운 기대주로 ‘부상’

이러한 시장의 변화는 오피스 주요 밀집지역인 강남지역의 동향을 살펴보면 잘 나타나 있다. ERA 정보분석실의 자료에 따르면 2005년 3분기 이래로 오피스 빌딩 전셋값은 계속 상승세인 것으로 나타났다.

2005년 3분기 4,321천 원, 4분기 4,338천 원을 기록한 것을 시작으로 2006년 3분기 4,498천 원, 4분기 4,673천 원으로 나타났다. 이런 상승 흐름은 2007년에 이어 2008년 3분기까지 지속돼 왔다.

단 2008년 9월 이후 미국發 금융위기로 인한 경기위축으로 공실 증가와 임대료 하락 현상이 나타나고 있지만 그 하락폭은 아파트 등 다른 부동산에 비하면 현저히 적은 편이다.  

이렇게 오피스 시장이 하방경직성이 강한 것은 도심·강남 등 인기지역의 경우 여전히 공급보다 수요가 많은 수요초과현상이 대세를 이루고 있기 때문으로 풀이된다.

또 환차익을 노린 해외자본이나 투자처를 모색하는 국내 유동자금이 중소형 빌딩 시장을 끊임없이 저울질함에 따라 빌딩의 매매가를 지탱해주는 지렛대 역할을 해주고 있는 것으로 보인다.

더불어 경기가 회복되면 임대 수익과 함께 시세차익도 동시에 거둘 수 있을 것이라는 기대감도 한 몫을 담당한 것으로 보인다.

대부분의 부동산 전문가들은 아파트 시장의 하락세가 장기화되면서 경기회복국면에는 시중 유동자금이 중소형 빌딩 등 수익형 부동산으로 집중될 가능성이 매우 크다고 예상하고 있다. 이에 따라 오피스 빌딩 시장의 전망은 어떤 다른 부동산보다도 매우 희망적일 가능성이 커 보인다.

결국 주택 시장에 대한 하락요인이 전방위로 강화되고 있는 상황에서 오피스빌딩이 임대수익과 시세차익이라는 두 토끼를 동시에 잡을 수 있는 안전한 투자대상으로 인식되고 있어 앞으로도 꾸준한 상승 리듬을 탈 것이란 의견이 대세를 이루고 있다.

한편 상가도 주목 받는 상품으로 떠오르고 있다. 상가는 임대료 수입과 부동산 가치상승이라는 두 가지 목적을 달성하는 데 나무랄 데 없는 수익형 부동산이다. 따라서 여유자금이 있거나 노후생활을 대비하는 중장년층에겐 더할 나위없는 상품이다.

기본적으로 상가는 장사를 하기 위한 곳이므로 장사가 잘 될만한 곳이 상가로서의 가치를 높여준다. 즉 상가는 임대료 형성가치를 통해서 상가 투자의 적절성을 파악해야 한다.

기존상가의 경우 임대료 조사를 통해서 상가의 가치를 측정해볼 수 있으나 이 경우 조사 당시의 상가 가치만 부분적으로 확인할 수 있다는 한계를 갖게 된다.

그러므로 상가 가치의 객관성을 확보하기 위해서는 투자 상품이 포함된 전체 상권의 흡인력과 향후 발전가능성을 예측할 수 있는 안목이 필요하다. 물론 이는 쉬운 일이 아니다. 특히 기존상가가 아닌 임대분양을 받아 운영하는 상가라면 시행업체의 능력도 살펴봐야 한다.

이중 투자자들이 관심을 가져야 할 것은 이 업체가 과거에 상가를 활성화해서 성공했던 경험이 있는가 하는 점이다. 업체의 입장에서는 상가를 분양하기만 하면 끝이지만, 상가 투자자는 그때부터의 운영능력이 중요하기 때문이다.

지금처럼 실물경제와 내수경기 위축이 지속될 수 있는 상황과 이로 인해 차별성이 심화될 조건이라면 투자리스크는 더욱 커지기 때문에 섣부른 의사결정은 피하는 것이 좋다.

김준백 ERA KOREA 상무