4년 전 채무에 대한 변제조건으로 다른 20 여명의 채권자와 함께 공동등기를 하여 1㎡상당의 지분을 소유하고 있는 S여사님. 얼마 전 국세청으로부터 양도소득세를 신고하라는 안내문을 받았는데, 양도물건은 바로 2008년 중에 비과세 요건을 충족했다고 자신했던 주택이었다. 양도하기 전 1주택에 대한 비과세 요건을 충족하기 위해 2년을 꼭 채워 거주까지 했었는데, 신고안내문을 받고 보니 갑자기 4년 전에 공동등기한 1평도 안 되는 지분이 생각이 났다. 설마 하면서도 김 세무사에게 물어보았는데...

양도소득세를 비과세 받기 위해서는 1세대 1주택 비과세 요건을 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있는데, 이번 글에서는 사례의 경우처럼

 주택수를 판정하는 데 있어 주의할 점을 살펴보고자 한다.

◇ 1주택을 공유하는 경우의 주택여부

1주택을 여러 사람이 공동으로 소유하는 경우에도 각각 개개인이 1주택을 소유하는 것으로 본다. 따라서 공동소유주택은 지분율에 관계없이 공동소유자 각각의 주택으로 보는 것이다. 다만, 상속받은 주택을 공동 소유하는 경우에는 지분율이 큰 상속인의 주택으로 보며 상속지분이 가장 큰 상속인이 2인 이상인 경우에는 당해 주택에 거주하는 자, 최연장자 순으로 결정한다.(소득세법 시행령 155조3항)

◇ 공부상 주택이나 사실상 영업용 건물인 경우

소유하고 있던 공부상 주택인 1세대 1주택을 거주용이 아닌 영업용 건물(점포 또는 사무용)로 사용하다가 양도하는 때에는 소득세법시행령 제154조제1항(1세대1주택의 범위)에 규정하는 1세대 1주택으로 보지 아니한다.

◇ 주거용인 오피스텔의 주택여부

1세대 1주택 비과세규정 적용 시 주택이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이므로, 오피스텔도 이 기준에 따라 사실판단을 해야 한다. 그러나 실제 오피스텔의 대부분이 주거용으로 사용되고 있는 경우가 많으므로 주의를 해야 한다.

◇ 아파트를 종업원 기숙사로 제공시 주택수 포함 여부

축산업을 운영하면서 종업원 및 종업원가족의 주거용으로 사용되는 아파트를 사업용 고정자산으로 계상해 감가상각하고 있다 하더라도 당해 아파트는 소유자인 개인의 임으로 처분이 가능한 주택에 해당하므로 1세대 1주택 판정 시 주택의 수에 포함된다.(국심2003전2545, 2003.12.24)

◇ 매수자의 등기지연으로 1세대 2주택이 된 경우 비과세 여부

1세대 1주택을 양도하였으나 동 주택을 매수한 자가 소유권이전등기를 하지 아니하여 부득이 공부상 1세대 2주택이 된 경우로서 매매계약서등에 의하여 1세대 1주택임이 사실상 확인되는 경우에는 비과세 된다.

◇ 대지와 건물을 세대원이 각각 소유하고 있는 경우 1세대 1주택 여부

1세대 1주택의 비과세 요건을 갖춘 대지와 건물을 동일한 세대의 구성원이 각각 소유하고 있는 경우에도 이를 1세대 1주택으로 본다.

◇ 폐가의 양도 시 비과세 적용 여부

사람이 살지 않는 폐가주택으로서 주택의 기능을 이미 상실한 것은 주택이 아닌 나대지를 양도한 것으로 보아야 한다.(심사양도2003-108, 2003.8.25)