금융당국이 주택시장의 불안한 움직임을 차단하기 위해 수도권 주택담보대출 규제 강화에 본격적으로 나섰다.

은행권의 주택담보대출 증가세가 위험수위에 도달한 데다 아파트 가격도 최근 서울과 수도권 일부 지역을 중심으로 들썩이고 있기 때문이다.

금융당국은 이번 조치에도 주택담보대출 증가세가 지속하면 대출 총량 규제와 총부채상환비율(DTI) 규제 강화 등의 추가 조치를 내놓을 예정이다.
 
◇ 금융규제 강화로 집값 잡는다

6일 금융감독원이 내놓은 '주택담보대출 위험관리 강화방안'은 수도권 지역에 한해 담보인정비율(LTV)을 종전 60%에서 50%로 낮추는 것이 핵심이다.

금감원은 7일부터 만기 10년 이하 또는 만기 10년 초과ㆍ담보가액 6억 원 초과 수도권 아파트(강남 3구 제외)의 LTV를 담보가액의 50%까지만 인정하도록 은행권에 요청했다. 전격적인 행정지도를 통해 주택담보대출 규제를 강화한 것이다.

예컨대 담보가액 5억 원짜리 수도권 아파트를 대상으로 만기 10년 이하 담보대출을 받을 때 지금까지는 3억 원까지 대출이 가능했지만 7일부터는 2억5천만 원까지만 가능하다.

담보가액이 6억 원 이하이면서 만기 10년 초과인 아파트는 이번 수도권 LTV 규제 강화에서 제외된다. 5천만 원 이하 소액대출과 집단대출, 미분양주택 담보대출에 대해서도 종전의 LTV 60%가 적용된다.

감독당국은 수도권을 중심으로 주택담보대출이 급증하면서 가계의 채무상환 능력이 악화하고 금융시장의 불안을 일으킬 수 있다는 우려가 제기됨에 따라 규제를 강화하기로 했다고 설명했다.

실제 올해 상반기 은행권의 주택담보대출은 작년 말보다 18조 원 이상 늘었다.

월별 주택담보대출 증가 규모를 보면 1월 2조2천억 원, 2월 3조3천억 원, 3월 3조3천억 원, 4월 3조3천억 원, 5월 2조9천억 원으로 월평균 3조 원 수준을 유지하다가 6월에는 3조 원 중반대로 늘어난 것으로 추정되고 있다.

특히 금융당국은 주택구매 목적의 대출이 갈수록 늘어나는 점에 주목하고 있다. 주택담보대출 중 주택구입 목적의 대출 비중은 1월 46%에서 2월 47%, 3월 50%, 4월 53%, 5월 55%로 커졌다.

주택담보대출 급증 영향으로 서울과 수도권 일부 지역을 중심으로 집값이 꿈틀거리고 있다.

국민은행연구소에 따르면 지난달 29일 기준 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.3% 올라 4주 연속 오름세를 이어갔다.

◇ 주택대출 규제 추가 조치는

이번 LTV 강화에도 수도권 지역의 주택가격 상승과 담보대출 급증세가 꺾이지 않으면 추가적인 규제가 이뤄질 것으로 보인다.

대출자의 상환능력에 따라 대출금액을 결정하는 DTI 규제가 적용될 것으로 예상된다. 현재 DTI는 투기지역과 수도권 투기과열지구에 40%가 적용된다. 투기지역으로 지정된 강남 3구(강남구, 서초구, 송파구)만 DTI 규제를 받고 있다.

LTV가 주택담보 가치만을 기준으로 일정 비율을 대출해주는 것에 비해 DTI는 대출자의 소득과 원리금 상환 능력 등을 종합적으로 보기 때문에 대출 억제에 가장 효과적인 수단이다. 예컨대 강남 3구를 제외한 수도권 지역에서 DTI를 투기지역보다 낮은 50%를 적용하는 방안이 있다.

또 수도권 지역의 LTV를 현행 60%에서 50%로 낮춘 데 이어 추가로 5~10%포인트 하향 조정하는 방안도 거론되고 있다.

이와 함께 수도권 지역에서 은행별 대출 총량을 설정해 그 이상은 대출을 취급하지 못하도록 하는 것도 검토 대상이다.

금융위원회 관계자는 "은행별로 하반기 주택담보대출 계획치를 받았는데 예년에 비해 높게 제출한 은행에 대해서는 규모를 줄이도록 지도할 방침"이라고 말했다.

윤증현 장관도 지난 3일 "부동산 규제를 해야 한다면 주택담보대출 총량 규제를 해야 한다"고 주장했다.

금감원 김영대 은행서비스총괄국장은 "앞으로도 주택담보대출에 대한 모니터링을 지속적으로 강화하고 대출 위험 등 이상징후가 발생할 때는 관계기관과 협의해 필요한 조치를 추진할 계획"이라고 말했다.