이영진 / 이영진세무사사무소 대표

 000씨는 요즘 같은 저금리 시대에 마땅히 투자할 곳이 없어 고민하다 상가를 분양받아 임대사업을 해보려 한다. 사전에 세법적인 지식을 갖고 대응을 하면 절세도 할 수 있고, 부동산 투자로 인한 상당한 투자수익을 얻을 수도 있다는 전문가의 말에 주의점들을 사전에 정리해 보았다. 

 

 

▷ 먼저 상가를 분양받아 임대업을 영위하고자 할 경우 상가의 규모 및 주변 임대시장을 먼저 파악하여 내가 분양받은 부동산으로 임대수입금액이 얼마나 될지 사전에 시장조사를 한다.

 

▷ 임대 예상수입금액이 연간 4,800만원을 초과하는 경우에는 반드시 일반사업자로 사업자등록을 하는 것이 유리하고, 그렇지 않을 경우에는 일반사업자와 간이사업자 중에 선택한다.

 

 

일반사업자로 등록시 장ㆍ단점

· 분양받을 때 부담한 부가가치세액을 전액 환급 받을 수 있다.

· 부가가치세 신고시 납부세액이 공급가액의 10%로 부담이 크다

· 월 임대료에 대하여 세금계산서를 반드시 교부하여야 되므로 발행하지 못했을 때 가산세 문제가 발생한다.

· 임차인에게 부가가치세를 부담하게 하므로 납세유형에 따라 임차료가 부담이 될 수 있다.

· 세입자가 일반사업자일 경우 임대료의 부가가치세 상당액을 임차인이 매입세액공제를 받을 수 있기 때문에 문제가 되지 않으나, 간이사업자일 경우 부가가치세 상당액을 매입세액공제를 받을 수 없어 임대료에 대한 부가가치세액만큼 더 부담해야 되므로 임대가 곤란해 질 수 있다.

· 중간지급조건부로 부동산을 취득하는 경우 미리 사업자등록을 해야만 부가가치세 상당액을 매입세액공제 받아 환급 받을 수 있다. (사업자등록 신청일로부터 20일 이내에 부담한 세액만 공제가능)

· 다른 곳에 일반으로 사업자등록하여 사업을 하고 있는 경우 사업의 규모 여부에 불구하고 간이사업자로 사업자등록을 할 수 없으므로 일반사업자등록증이 교부된다.

 

 

간이사업자 등록시 장ㆍ단점 

 · 분양으로 부담한 부가가치세 상당액을 환급 받을 수 없다.

· 부가가치세 신고시 : 매출세액 부담이 작다.

· 월 임대료에 대하여 세금계산서를 교부할 필요가 없다.

· 부가가치세 상당액만큼 저렴하게 임대를 할 수 있기 때문에 소규모 사업자을 할 경우 유리하다.

· 처음에 간이사업자로 등록한 후 일반으로 유형 전환되는 경우 분양받을 당시 부가가치세 상당액 중 경과 과세기간 상당의 부가가치세액을 환급받을 수 없으므로 불리하다.

외부 필자의 원고는 본지의 편집방향과 일치하지 않을 수도 있습니다