이면계약서, 양도시 큰 부담

이영진/세무법인 신보 대표 세무사

아파트 등 부동산을 매입하는 경우 매도인은 원래 다 그런 거라면서 이면계약서를 요구할 경우. 이면계약서에 당초의 금액 보다 적게 쓰자고 하는 경우.

이때 누군가 세금을 적게 낸다면 그 누군가는 더 낸다 
매도인은 왜 이면계약서를 요구했을까? 간단하다. 양도소득세를 적게 내기 위해서다. 매매대금이 실제 3억인데 2억5천으로 신고한다면 결국 차익 5천만원에 대해서는 세금을 한 푼도 내지 않을 수 있기 때문이다. 그러나 세금이란 돌고 도는 것이다. 어느 한편이 세금을 적게 낸다면 그 적게 낸 만큼 다른 누군가가 그만큼 세금을 더 내게 되어 있다.
이때 매수자가 양도시에  원래의 취득가액으로 하여 신고를 하면 안 될까? 가능하다. 세법은 매매계약서 등에 의해 취득가액이 확인이 된다면 그 확인된 금액으로 양도소득세를 계산하도록 하고 있다.

다시 말해 이면계약서를 작성했더라도 실제 계약서를 가지고 있고, 거래 내역을 증빙할 수 있다면 실제 취득금액으로 신고할 수 있는 반면 이전 주택 매도자는 양도소득세를 허위로 신고했기 때문에 양도소득세와 관련한 가산세를 추징당하게 될 것이다.

섯불리 이면계약서 쓰지 말자! 
왜냐하면 취득세와 등록세는 검인계약서상의 금액이 소위 기준시가보다 높기만 하다면 인정해주기 때문이다. 하지만 주택거래신고제가 도입되면서 신고지역으로 지정된 지역에서 아파트나 연립주택을 거래한 경우에는 양 당사자나 중개인이 거래금액 등을 신고해야 하며, 실거래가로 취득세와 등록세가 부과된다.

만일 중개인을 매수하는 등의 수단으로 허위로 신고하는 경우에는 본래 내야 할 취득세의 몇 배로 취득세가 부과되며, 과태료도 물어야 하는 상황이 벌어질 수 있다. 그러므로 괜히 이면계약서 써줬다가 취득세 추징당하고 나중에는 반대로 매수인에게 이면계약서 써달라고 통사정하면서 매매대금이나 깎아주지 말고, 아예 이면계약서 쓰지도 요구하지도 않는 것이 마음 편하고 돈 버는 길이 아닐까?

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