시장경제 전문 연구기관 자유기업원(www.cfe.org)은 <대규모 미분양주택의 발생원인과 진행 그리고 교훈> 보고서를 발간하고, 현재 미분양주택발생의 원인을 지적했다.

보고서는 근본 원인을 김대중·노무현 정부 시절 이어온 각종 부동산 관련 규제의 실패와 불명확한 정부정책을 섣불리 추종한 주택건설업체의 과오에 기인한다고 주장했다.

즉 부동산 시장의 특징을 도외시한 채 단기적인 정책 목표 달성에 치중하면서 별다른 검토 과정 없이 단행된 시장 개입이 누적된 결과라는 것이다.

보고서에서는 ▲ 근본적으로 취약한 지방의 주택수요기반 ▲ 공공임대주택 과잉공급 ▲ 지역균형발전전략 추진과 부동산개발 붐 ▲ 수도권 재건축 규제강화 ▲ 주택시장규제에 따른 수요위축을 미분양주택발생의 주원인으로 지적하고 있다.

2005년 기준 전국의 주택보급률은 105.9%이다. 그 중 수도권은 97.0%며 지방은 114.0% 수준이다.

자료=통계청: ‘주택현황’/건설교통부 통계자료: ‘주택보급률(유형별 주택현황)’

보고서에서는 수도권의 경우 경제력 및 각종 산업의 집중과 인구의 유입으로 주택 수요초과 현상이 나타나는 반면, 지방에서는 상대적으로 주택 재고가 충분하다고 설명한다.

지방에 공급된 아파트의 비중은 2000년 78%에서 2005년과 2006년에는 88%까지 증가했다.

이처럼 지방 주택시장의 수요기반이 취약한 가운데 대규모 단지 형태로 개발되는 아파트가 주택공급물량에서 차지하는 비중이 커지면 미분양이 발생할 여지도 높아지게 됐다는 분석이다.

또한 IMF이후 김대중 정부가 지방 경기활성화 차원에서 무리하게 단행한 공공임대주택 공급과 노무현 정부 시절 국토균형발전을 위한 핵심정책으로 추진된 행정수도 이전, 기업도시와 혁신도시 건설은 지방의 부동산 공급 과잉사태를 야기했다.

이와 더불어 주택시장에 대한 규제와 서울 수도권에 대한 규제가 쏟아지면서 지방을 중심으로 주택공급이 더 확대되는 상황이 발생됐다.

자료=건설교통부

평균 30만 호 정도였던 수도권 주택 공급 수준이 2004년 2만 5천여 호, 2005년 19만 7천여 호, 2006년 17만 2천여 호로 감소한 반면, 지방의 주택공급은 지속적으로 증가했다.

그러나 투기과열지구 신설, 분양권 전매금지제, 주택거래신고지역제도와 같이 과도한 주택청약경쟁 방지를 목적으로 추진된 일련의 거래규제는 지방 주택미분양의 원인으로 작용했다.

보고서는 “이렇게 2차 주택 또는 향후 가격 상승을 전제로 한 투자 수요는 주택시장에 대한 정부의 투기대책에 상당히 민감할 수밖에 없다”며 “지방 주택시장에 대한 거래규제가 사후적으로 진행되면서 지방 주택건설사업은 이러한 정책 변화에 대응하지 못했고 수요층의 철저한 외면을 받았다”고 지적했다.