상속받은 토지에 대한 상속세와 양도세에 대한 설명(2010.05.26)

이영진 / 세무법인 신보 대표 세무사

부모의 사망으로 토지(비사업용)를 상속받은 경우, 상속받은 토지를 내년쯤 양도할 예정인 경우에 상속세 신고를 준비하면서 부담하는 상속세와 양도시에 부담해야 할 양도소득세를 절세하는 방법에 대해서 알아보기로 한다. 

상속세 신고시 
상속받은 토지가 공시지가보다 시가가 더 높은 것이 일반적입니다.
이 경우 상속받은 토지에 대해서 먼저 상속세를 신고 납부해야 한다. 이후(상속)에 해당 토지를 양도하는 경우에는 양도소득세를 내야 한다.
양도소득세는 양도가액에서 취득가액을 차감해서 계산하는데, 상속 받은 토지의 경우에는 취득가액을 ‘상속세 계산시 평가한 금액’으로 한다. 따라서 상속세 신고를 어떻게 하느냐에 따라서 양도소득세 금액이 달라질 수 있고 전체 세금의 크기가 달라질 수 있다.

양도세가 상속세보다 덜 부담 될 수 있어 
상속세는 배우자와 자녀에게 재산을 상속하는 경우에는 기본적으로 10억원이 공제되기 때문이다. 뿐만 아니라 상속세는 과세표준이 1억원 이하인 경우 세율이 10%이지만 양도소득세의 경우 과세표준이 1억원 이하인 경우에는 최대 35%의 세율(8800만원 초과) 적용되기 때문이다.

배우자있는 경우의 10억원 이하의 상속재산은 상속세 무(無) 
상속세를 계산할 때 상속재산금액의 평가는 원칙적으로 ‘시가’로 한다. 그러나 시가를 파악하기가 어렵다. 따라서 이와 같이 시가의 산정이 곤란한 경우 토지의 가액은 ‘개별공시지가’로 한다.
- 상속재산을 개별공시지가로 평가하는 경우
상속 받은 토지를 양도함으로써 또 양도소득세를 부담해야 하는 경우가 있다. 현재 비사업용 토지는  2010.12.31까지 양도하는 경우 일반세율을 적용(장기보유특별공제 배제)하지만, 2007.1.1 이후 상속받은 비사업용토지는 상속개시일로부터 5년 이내에 양도하는 경우 사업용토지로 보아 일반세율을 적용하며, 장기보유특별공제도 적용된다.
개별공시지가로 상속세를 신고하는 경우에는 취득가액이 상속세 신고당시의 개별공시지가가 취득가액이 되므로 양도차익이 많이 발생된다.
양도차익에 대해서 양도소득세로 내야 하기 때문에 설령 상속세를 부담하지 않았다 하더라도 총 부담금액은 커질 수밖에 없다.

-상속재산을 시가로 신고하는 경우
상속세를 시가(감정가액)으로 신고한다면 양도차익이 개별공시지가보다 적으므로 상속세는 개별공시지가로 신고하는것보다 많이 부담하지만 반면에 양도시 양도차익이 적게 발생하지 않기 때문에 양도소득세는 부담하지 않아도 된다.
재산을 상속 받은 후 양도를 계획하고 있는 경우라면 상속재산을 가능한 높게 평가하는 방법이 부담해야 할 세금을 절약하는 길일 수 있으니 세무사와 상의하여 처리하는것이 유리하다.

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