1세대 2주택, 일정기간 안에 1주택 팔면 양도세 비과세

이영진 / 세무법인 신보 대표 세무사

1세대가 국내에 2개의 주택을 소유하고 있는 경우 먼저 양도하는 주택에 대하여는 양도소득세가 과세되는 것이 원칙이다. 다만 다음과 같은 경우 일정한 기간 내에 양도하는 주택에 대하여는 양도소득세를 비과세 하고 있다. 

이사목적 일시적 2주택 일반적인 경우 
1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 새로운 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 새로운 주택을 취득한 날로부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하면 1세대 1주택을 양도한 것으로 보아 양도소득세를 비과세 한다.
[요건] ① 새로운 주택을 취득한 날로부터 2년 이내에 종전 주택을 양도. ② 양도하는 주택이 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖출 것.

상속을 받아 2주택이 된 경우 일반주택을 양도한 경우 
- 1주택을 보유한 1세대가 1주택을 상속받아 2주택이 된 경우 상속받은 주택은 일반주택의 1세대 1주택 비과세 여부를 판정할 때 주택의 수에 포함하지 않는다. 따라서 일반주택이 양도일 현재 비과세 요건을 갖추었으면 양도소득세를 과세하지 않는다.
- 하나의 주택을 여러 사람이 공동으로 상속하는 때에는 일반주택 양도시 상속지분이 가장 큰 상속인이 상속주택을 소유한 것으로 보며, 사망한 사람이 상속개시 당시 두 채 이상의 주택을 소유한 경우에는 사망한 사람을 기준으로 소유기간이 가장 긴 1주택에 대해서만 상속주택의 특례가 적용된다.
상속주택을 먼저 양도
- 상속주택을 먼저 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세된다. 따라서 상속받은 주택이라도 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추어야 양도소득세가 비과세 된다.

동거봉양으로 2주택이 된 경우 
1주택을 보유한 1세대가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함)을 모시기 위해 세대를 합침으로써 2주택이 된 경우에는, 세대를 합친 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대하여는 양도소득세를 비과세 한다.

[요건]
① 세대를 합친 날로부터 5년 이내에 양도할 것 ② 양도하는 주택이 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖출 것 ③ 노부모(60세 이상)를 봉양할 것
쪾 혼인으로 2주택이 된 경우
1주택을 보유한 자가 1주택을 보유한 자와 혼인함으로써 2주택이 된 경우, 혼인한 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 비과세 요건을 갖춘 주택에 대하여는 양도소득세를 비과세 한다.

[요건] ① 혼인한 날로부터 5년 이내에 양도할 것. ② 양도하는 주택이 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖출 것.
농어촌주택 등을 소유함으로써 2주택이 된 경우
1세대가 농어촌주택(이농ㆍ귀농주택이 아님)을 2003.8.1~2011.12.31 기간 중에 취득(매매, 상속, 증여, 신축)하여 3년 이상 보유하고 당해 농어촌주택 취득 전에 보유하던 다른 주택(일반주택)을 양도하는 경우 농어촌주택을 소유하지 않는 것으로 보고 1세대 1주택 비과세 여부를 판정한다.
농어촌 주택
- 수도권 지역 및 광역시에 소속된 군 지역을 제외한 읍, 면에 소재하는    주택
- 도시지역 및 허가구역, 투기지역, 관광단지 제외
- 취득하는 농어촌주택과 보유하고 있던 일반주택이 행정구역상 같은 읍,면 또는 연접한 읍,면에 소재하는 경우는 제외된다.
- 주택규모: 대지660㎡, 건물 150㎡(공동주택 116㎡)이내
- 주택가격: 취득시 기준시가 2억원 이하
※ 단 08년 이전 분은 취득시 기준시가 7천만원 이하, 일반주택의 양도당시 1억원 이하

8년 이후 취득분은 취득시 기준시가 1억 5천만원, 일반주택 양도시 가액기준 삭제

9년 이후 취득분은 취득시 기준시가 2억원 이하. 
- 농어촌주택을 3년 이상 보유하지 않은 경우에는 일반주택의 양도소득세를 추징함.
- 수용, 상속 또는 멸실의 사유로 인하여 농어촌주택을 3년 이상 보유하지 않게 되는 경우에는 추징하지 않는다.
* 규정의 정확한 내용과 적용을 아는 사람은 많지 않거니와 여러가지 다양한 사례와 특례조항이 있을 수 있으므로 의사결정전에 반드시 세무사와 상의하는 것이 바람직합니다.

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