경매로 매각되는 부동산을 매수하여 온전한 소유권을 취득하는 과정에서 가장 어려운 부분이 명도라고 한다. 그리고 명도를 잘하는 사람이 진정한 경매 전문가라는 의견이 또한 지배적이다.

무엇보다 잔금을 지급하고 소유권을 취득했어도 명도를 하지 못한다면 그 부동산을 내 마음대로 활용할 수 없다는 점에서 명도의 중요성은 절대적이라 할 수 있다.

명도의 기본 매뉴얼은 간단하다. 합의를 우선으로 하고, 그 합의가 부결되면 인도명령에 의한 강제집행을 하는 것이다.

점유자가 배당을 받을 수 있는 경우라면 명도는 쉬워진다. 배당을 받을 수 있는 점유자는 주로 임차인인 경우가 많은데, 이러한 임차인이라 하더라도 무조건 배당을 받을 수 있는 것은 아니다.

낙찰자에게 명도확인서를 교부 받아 이를 첨부하여 법원에 신청을 하여야 배당을 받을 수 있다. 따라서 낙찰자는 점유자(임차인)가 건물을 인도하여 줄 때 명도확인서를 교부해 줘야 한다.

이는 계약에 의하여 부동산을 매매 했을 경우 부동산의 인도와 동시에 잔금을 지급하여 주는 것과 동일한 행위로 이해하면 된다. 간혹 명도확인서를 먼저 교부하여 임차인이 법원에서 배당을 받고도 명도를 거부하여 낭패를 보는 경우가 많은데 이럴 경우 어쩔 수 없이 부동산인도명령을 신청하여 강제집행을 해야 하므로 명도확인서는 반드시 부동산의 인도와 동시에 교부하여야 한다.

임차인이 “배당을 받아야 그 돈으로 다른 부동산의 임대보증금을 납부할 수 있고 이사를 갈 수 있다”고 주장하여 명도확인서를 먼저 교부해 줄 것을 요구하는 경우에도 부동산의 인도보다 먼저 명도확인서를 교부해서는 안 된다. 부동산의 인도와 명도확인서의 교부는 동시에 하되 임차인의 물건을 일정기간까지 낙찰자가 보관하여 주는 형식을 취해야 한다.

부동산을 낙찰자에게 인도한다는 확인서를 받고 그 확인서에 부동산 내부에 있는 집기는 낙찰자가 보관하여 준다는 취지와 언제까지 반출한다는 취지, 반출약속이 이행되지 않을 경우는 낙찰자가 임의대로 처분 또는 폐기할 수 있다는 등의 취지를 기입한다.

이렇게 해야 임차인이 비워준다는 날까지 인도가 이루어지지 않을 경우 낙찰자가 임의대로 부동산의 잠금 장치를 풀고 입주할 수 있다.

점유자가 자신의 권리금액에 대하여 한 푼도 배당을 받지 못하고 쫓겨나야 하는 상황이라면 저항은 심할 수밖에 없다. 그러나 이러한 경우라고 해서 합의가 전혀 불가능한 것은 아니다. 합의는 정중하고 명쾌해야 한다. 점유자가 명도의 대가로 터무니없는 요구를 할 경우 정중하고 명쾌하게 거절해야 한다는 말이다.

하지만 합의의 방법은 그리 중요하지 않다. 중요한 것은 어차피 이길 수밖에 없는 싸움이라는 사실이다. 어차피 이길 싸움을 어떠한 방법으로 얼마나 빨리 끝내느냐의 문제일 뿐이다.

이러한 사실을 합의 과정에서 한 순간도 잊어서는 안 된다. 최악의 경우 인도명령이라는 강력한 무기가 있다. 이러한 무기가 있음에도 합의를 하려는 것은 낙찰자의 점유자에 대한 너그러운 배려다.

그러한 배려에도 불구하고 점유자가 오히려 적반하장의 태도로 일관한다면 낙찰자의 강력한 권리를 경험케 해 주는 수밖에 없다. 이러한 사실만 잊지 않는다면 점유자를 무서워할 일도, 점유자에게 미안해 할 일도, 끌려 다닐 일도 없다.

글ㅣ김재범 지지옥션 팀장