사무용오피스텔이나 상가를 임대하다가 매각하는 경우 공급자가 임대업자로서 공급받는 임차인에게 건물부분에 대해 원칙적으로 세금계산서를 발행해야 한다. 양수인이 다시 부동산임대업을 하는 포괄양수도로 거래가 이뤄지는 경우에는 세금계산서발행을 생략해도 가능하지만, 임차인의 사정이나 양수자의 사정에 따라서 포괄양수도가 곤란한 경우에는 건물부분에 대해 세금계산서를 발행하여 부가가치세를 징구해야 한다.

부가가치세법상 토지는 면세로서 별도의 계산서 등을 발행하지 않아도 되나 건물은 부가가치세법상 과세대상으로서 거래상대방에게 세금계산서를 발행해야 한다.

만일 공급자가 세금계산서 발행대상임에도 불구하고 매매계약서에 부가가치세를 별도로 기재하지 않은 경우 매매가액에 부가가치세가 포함된 것으로 보고 향후 양수자로부터 받지도 않은 부가가치세를 계산하여 납부하여야 하는 불이익이 있게 된다. 그러므로 포괄양수도가 인정되지 않는 사업용부동산 매각 중 건물부분에 대해서는 반드시 세금계산서를 고려하여야 완전한 거래가 될 것이다.

1. 토지와 건물을 일괄하여 공급한 경우 과세표준(건물부분)의 계산
2. 안분계산하는 경우 적용산식
3. 잘못알고 있는 상식

부가가치세법상 실거래는 이뤄지지 않더라도 법상의 요건에 따라 과세하는 간주공급의 과세표준(시가라 한다)을 계산할 때 감가상각자산에 대해서는 간주시가를 계산하게 된다. 이때 감가상각자산인 경우 매 6개월마다 건물·구축물은 5%, 기타 자산은 25%씩 가치가 감소된 것으로 계산한다.

이것을 토지와 건물의 일괄공급에도 적용하여 감정평가 비례 혹은 기준시가 비례로 안분계산할 때 이러한 금액에 다시 경과율을 적용하여 적용하는 오류를 볼 수 있다. 이것은 분명한 오류로써 감정가액은 이러한 경과기간을 고려하여 계산되며, 기준시가도 계산내용에 경과연수별잔가율을 계산할 때 기간고려가 되고 있다. 그러므로 감정가액이나 기준시가 그 자체로 안분계산에 적용해야 한다.

경과된 기간을 고려하는 경우는 간이과세자로 사업장을 낸 부동산임대업자가 일반과세자로 전환하면서 재고매입세액을 계산하거나, 그 반대의 경우(일반과세자 → 간이과세자)에 감가상각자산에 대하여 적용하는 것이다.

4. 기타

거래상대방이 임대업을 포괄양수도로 인수하지 않을 경우 건물부분을 최대한 줄여야 부가가치세 부담을 줄일 수 있을 것이다. 그러므로 실지거래가액에서 토지와 건물의 가액에 주관성이 강하므로 이를 활용하는 방법으로 계약을 진행해야 할 것이다.

글ㅣ이민희 세무사/경영지도사, 중소기업진흥공단 세법 고문, 중부지방국세청 조사요원 강사, 한국건설경영연구소 세무 고문, 가람세무회계사무소대표

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