얼어붙은 부동산 경기가 여러 부양정책에도 불구하고 회복되는 조짐은 별로 보이지 않는데, 약간의 여유자금이 있는 김투자 씨는 소형 오피스텔로 눈을 돌리고 여기저기 물건들을 보러 다니고 있다.
 수익률은 은행권보다 높으니 저가에 매수하여 임대하라는 말에 귀가 솔깃한데, 임대사업자가 되면 세금문제가 골치 아프다고 하니 우선은 김 세무사에게 상담을 받아보기로 했다.

1. 오피스텔 취득시 부가가치세 환급문제

 오피스텔 등 상가건물 취득자가 취득한 부동산을 본인의 사업용으로 사용하거나 사업을 영위하는 법인이나 개인에게 임대한다면 취득 시 부담한 부가가치세를 납부할 부가가치세에서 공제하거나 환급 받게 된다.
 그러나 오피스텔 등 상가건물 취득자가 취득한 부동산을 부가가치세 면세사업용으로 사용하거나 본인이 거주 또는 주거용으로 임대하게 되면 취득 시 부담한 부가가치세를 환급 받지 못하게 되므로 주의해야 한다.

2. 부가가치세법상 일반과세자로서의 의무 

 부가가치세 과세사업자가 오피스텔을 신축, 분양하거나 사업용으로 사용하던 기존 오피스텔을 양도하는 경우 건물분 분양가액 또는 양도가액의 10%에 해당하는 부가가치세를 취득자로부터 징수해 관할세무서장에게 납부해야 한다.
 이때 양도자는 부가가치세를 징수했다는 증빙으로 세금계산서를 발행하고 취득자는 이를 수취하게 된다. 다만, 주거용으로 사용하던 오피스텔을 양도하거나 오피스텔 임대사업 관련 모든 자산과 부채를 양수자에게 포괄적으로 인계한 경우에는 부가가치세 징수가 면제된다.

3. 부가가치세법상 사업자등록

 오피스텔 취득자가 부가가치세를 환급 받기 위해서는 오피스텔 매매계약과 동시에 관할세무서에 임대용 또는 사업용으로 사업자등록을 신청해 사업자등록증를 교부 받고, 오피스텔 양도자로부터 세금계산서를 교부 받아야 한다. 이때 반드시 일반과세자로 사업자등록을 해야 하며 관할세무서에 부가가치세 환급신청을 해야 한다.
 오피스텔 취득자가 부가가치세를 환급 받기 위해서는 오피스텔 취득자는 계약과 동시에 오피스텔 소재지를 관할하는 세무서장에게 일반과세사업자로 사업자등록신청을 하는 것이 유리하다.
 다만, 오피스텔을 인도받기 전에 계약금 이외의 분양대금을 분할납부하는 경우로서 계약금을 지급하기로 한 날로부터 잔금을 지급하기로 한 날까지의 기간이 6월 이상인 경우 계약금을 지급하기 전에 반드시 사업자등록을 하고 계약금과 각 중도금 및 잔금을 지급할 때 마다 분양사업자로부터 세금계산서를 교부 받아야 부가가치세를 환급 받는 데 지장이 없음을 유의해야 한다.

 오피스텔 등 상가건물을 신축하거나 취득하여 임대사업용으로 사용하고자 하는 사업자는 되도록 빨리 사업자등록을 하는 것이 세테크 포인트이다.

4. 사업자등록 시기

 건물을 신축하거나 기존건물을 취득하여 임대업을 하고자 하는 경우 건물을 완공하여 임대하기까지는 장기간이 소요된다. 부가가치세법에 의하면 사업개시 전이라도 사업자등록을 할 수 있으므로 건축허가를 받거나 부동산취득계약과 동시에 사업자등록을 하는 것이 유리하다. 
 사업자등록 후 공사도급금액을 지급하거나 건축자재를 매입할 때 또는 기존건물을 취득하면서 납부한 부가가치세를 환급신청하여 환급 받아야 한다. 그러나 공사대금, 자재대금 또는 건물대금 중 사업자등록 신청 전에 지급한 금액에 대한 부가가치세는 사업자등록 후 세금계산서를 받더라도 공제 또는 환급 받을 수 없다. 
 그러므로 공사대금, 건축자재대금 등을 지급하기 전에 사업자등록을 하고 세금계산서를 수취하는 것이 세테크 포인트이다.

5. 세금계산서 교부시기

공사대금에 대하여는 계약금 및 공사대금의 각 부분을 지급하였거나 지급하기로 한 날을 세금계산서 작성일로 한 세금계산서를 교부 받아야 하며, 건축자재를 매입할 경우에는 건축자재를 인도받는 날을 세금계산서 작성일로 한 세금계산서를 교부 받아야만 매입세액을 공제 또는 환급 받는 데 문제가 없다.  신축 또는 기존건물을 취득할 때에는 계약금을 포함한 각 분양대금을 지급한 날을 세금계산서 작성일로 한 세금계산서를 교부 받아야 한다.
다만, 사업자등록을 신청한 경우 사업자등록신청서 접수일로부터 20일 이내에 매입한 금액과 사업자등록신청서 접수일로부터 교부일까지 매입한 금액과 관련된 부가가치세는 법인인 경우 대표자의 주민등록번호, 개인의 경우 사업자의 주민등록번호를 기재한 세금계산서를 교부 받으면 매입세액공제가 가능하다.

6. 임차인의 월세소득공제

근로소득자들의 연말정산시 월세부분에 대하여도 국세청이 현금영수증을 대신 발급해주는 제도가 시행되니 오피스텔 등 임대사업자는 거주용으로 임대하고 있는 경우 사업자등록신청을 하지 않았더라도 임차인의 월세 현금영수증신청에 의해 임대내역이 드러나므로 다른 주택양도시 주택수 포함여부 등에 신경 써야만 한다.