지난해 수도권 아파트 시장은 대출 규제와 금융 환경 변화에 따라 지역별로 거래가 형성되는 가격대와 구조가 뚜렷하게 달라진 것으로 나타났다.

연초 가격 상승 이후 신고가 행진은 이어졌으나, 시간이 흐를수록 신고가가 발생하는 주요 가격대가 지역별로 차별화되는 양상을 보였다.

▲ 서울, 신고가 중심 ‘초고가’에서 ‘중고가’로 이동

19일 직방에 따르면 서울 아파트 시장은 가격 상단이 견고하게 유지되었음에도 불구하고, 신고가 형성의 중심축은 분기별로 변화했다.

1분기에는 15억 초과~20억 이하(3.4%), 30억 초과(3.7%) 등 고가 구간의 신고가 비중이 높았으나, 4분기에는 9억 초과~12억 이하(4.0%), 12억 초과~15억 이하(5.2%) 구간의 비중이 상승했다.

반면 30억 초과 초고가 구간의 신고가 비중은 2.4%로 낮아졌다.

이는 높아진 집값 수준과 대출 규제가 맞물리며 수요자들이 자금 조달 부담이 덜한 중고가 구간으로 이동한 결과로 분석된다.

▲ 경기, 신축·역세권 선호에 거래 가격대 상향 평준화

경기도는 서울과 상반된 흐름을 보였다.

연초에는 6억 이하 거래가 66.7%를 차지하는 저가 중심 구조였으나, 하반기로 갈수록 거래 구조와 신고가 형성 구간이 상향 이동했다.

4분기에는 9억 초과~12억 이하 거래가 1분기 대비 약 70% 증가한 3,192건을 기록했으며, 해당 구간의 신고가 비중도 1.5%까지 높아졌다.

서울의 가격 부담을 피해 경기 지역 내 신축이나 역세권 등 우수 입지 단지로 수요가 유입되면서 거래 가격대가 점차 높아진 영향이다.

▲ 인천, 6억 이하 저가 중심 구조 고착화

인천 시장은 수도권 내 다른 지역과 달리 연중 내내 큰 변화 없이 안정적인 거래 구조를 유지했다.

6억 이하 거래 비중이 연간 78~85% 수준을 유지하며 거래 중심 가격대의 이동이 제한적이었으며, 신고가 역시 대부분 6억 이하 구간(1.6%)에 집중되었다.

9억 초과 고가 거래는 극소수에 그쳐, 전반적으로 수요 구조가 고착화된 흐름을 보였다.

▲ 올해 ‘자금 여력 내 가능한 선택’ 지속 전망

작년 수도권 시장은 거래량이 2분기 정점 후 조정을 거쳤으나, 실수요자들이 각자의 자금력에 맞는 선택지로 재정렬되며 시장 적응력을 보여주었다.

토지거래허가구역 확대 등 강한 규제 속에서도 접근 가능한 가격대의 거래는 멈추지 않았다.

올해도 대출 규제 기조가 이어질 가능성이 높은 가운데, 공급 부족 불안 심리와 맞물려 자신의 자금 여력에 맞는 실질적 선택이 시장을 견인할 것으로 예상된다.

직방은 "올해 1월 중하순 추가 정책 발표 가능성이 거론되는 가운데, 이 같은 시장 흐름에 어떤 변화를 가져올지 귀추가 주목된다"라고 말했다.