최근 밀어닥친 세계적인 경제 위기가 관광 사업까지 밀어닥치고 있다. 특히 고환율임에도 불구하고 기대와는 달리 제주 관광은 외국 여행객들의 외면을 받고 있다. 비단 제주뿐만 아니라 국내 유수의 기타 관광지역도 별반 차이는 없을 정도이다.

제주특별자치도의 광역경제권 신성장 선도산업으로 관광·레져분야가 선도프로젝트로 선정되었으나 제주특별자치도는 구체적인 육성분야와 상품의 선정 및 개발 등에 대해 아직까지 구체적인 언급이 없는 실정이다. 특히 관광·레저, 숙박, 교통 등의 제주 관광산업의 성장을 견인할 수 있는 사업의 육성방안과 실제로 제도와 정책에서 반영하여야만 제주의 관광산업의 비젼을 제시할 수가 있을 것이다. 또한 양적인 성장위주의 제주관광산업 전략을 질적으로 한 단계 도약하기 위한 혁신적인 시도를 통해 향후 제주관광 산업의 새로운 패러다임의 전환이 필요하다 할 것이다.

특히 제주의 도내 산업의 기반은 감귤농장과 천혜의 자연 경관을 활용한 관광사업 정도로 여태껏 버티어 오고 안주하고 있었다는 것이다. 그러나 첨단산업시대를 맞아 전 세계의 왕래가 빈번해 짐에 따라 보다 다양한 관광 상품의 개발과 제주만의 강한 색깔이 있는 상품의 개발이 되지 않는 한 이 위기를 헤쳐 나가기는 상당히 어렵지 않나라는 의구심이 일 정도이다  .
대대로 물려받은 아름다운 자연을 잘 보존하고 발전시켜 세계의 관광지와 견주어 빠지지 않는 그런 제주의 모습을 찾아야 할 것이다.

최고의 관광산업은 21세기의 성장산업과 미래지향적 산업으로 각광받고 있다. 더군다나 자원이 풍부하지 못한 개도국의 입장에서 보면 관광산업이야 말로 투자 대비 고수익을 올리는 핵심 산업이 되는 것이다. 또한 관광산업으로 인해 파생되는 긍정적 영향은 지역 경제 등을 활성화시킬 수 있다는 기대감에서 새로운 관광 상품의 개발로 눈을 돌려야 할 것이다.

그러나 지역사회 혹은 지역주민의 입장에서 고려했을 때, 관광산업으로 인해 파생되는 긍정적인 효과에 반해 심각한 우려의 현상도 발생하곤 한다. 이를 살펴보면 현재 제주에서 일어나고 있는 현상 중 하나는 심각한 지연환경의 파괴인 것이다. 연일 새로운 개발사업의 진행과 난개발로 인해 도내 구석구석이 파헤쳐지고 있다. 각종 개발 사업으로 인해 자연 환경이 심하게 훼손 되고 있다.

긍정적인 관광산업을 더욱 육성하기 위해선 아름다운 자연환경과 고유의 문화를 보전해야 하며 다양한 관광자원과 프로그램을 개발하며 편의 시설을 확충하고 서비스를 개선하여 관광자원의 보전과 개발이 적절히 조화를 이루어야 한다. 또한 제주도의 고유한 전통과 문화를 되 살려야 한다. 제주 방언 즉, 사투리는 점점 사라져가고 있으며 전통가옥들도 관광용을 제외하면 사라져버려 남아 있는 구옥이 거의 없을 정도이다. 특히 주민들간의 이질화는 심각할 정도이다. 워낙 많은 관광객과 외지인의 왕래로 인하여 주민들 간의 결속력이나 동질성 역시 점차 떨어지고 있으며 개인 간의 빈부의 격차가 점점 심해짐에 따라 주민들끼리도 점점 멀어지고 있음을 알 수 있다. 

지난 2001년 12월, 국제 자유도시를 표방한 제주도 특별법이 제정된 후 제주도는 제주시와 서귀포시의 2개 행정시와 7읍 5면 31개동의 행정체제를 갖춘 제주특별자치도로 발족했다. 특별법 제정 이후 한 때 제주의 기대감에 온 국민이 흥분을 감추지 못했을 정도이다.

이렇다보니 제주도 부동산 시장은 온갖 개발 청사진들이 쏟아지고 있으며 특히 자유국제도시 건설에 따른 혜택 등을 활용한 투자는 제주 관내를 비롯하여 멀리 타지까지 모든 투자자들의 꿈이 되고 있다. 그러나 제주도 부동산 시장은 섬이라는 특수성과 제주도 특별법이라는 제도 하에 여느 투자처와는 다른 특징이 있어 기존 투자와는 다른 방식의 투자법이 필요하며 세심한 주의가 필요하다.

또한 제주는 천혜의 자연조건을 갖추고 있으며 우리나라관광의 대명사로 불리는 이유로 한때 펜션 및 숙박업소 모텔등 사업의 투자가 매력적이었지만 현재는 수요에 공급물량이 넘치는 관계로 시들해진 분위기이다. 제주도 관광객이 2008년을 기점으로 600만 명을 넘어섰지만 워낙 펜션, 민박, 모텔, 호텔 등 다양한 숙박시설이 자리 잡고 있어 공급이 수요를 초과한 상황이다.
그렇기에 섣부른 투자계획으로 무분별하게 투자해 대거 낭패를 보기 전에 현지의 부동산 전문가들을 통해 투자 커리큘럼을 정확하게 짜야 할 것이며 신중하게 투자에 대한 결정을 해야 낭패 보는 일을 미연에 방지할 수 있다.

2008년 말 현재 미국발 경제위기에 따른 국내 부동산 시장의 침체 역시 제주를 비켜가지는 못하고 있는 실정이다. 또한 인구의 증가와 유동성 흐름이 막혀있는 관계로 제주 부동산 시장 역시 어렵게 가고 있는 실정이다. 국제자유도시 건설 중 투자프리미엄 등으로 한때 건설사들의 대형 아파트 공급 붐이 일었으나 현재는 분양 초반의 프리미엄이 지금은 모두 빠진 상태이다.

하지만 향후 국제자유도시의 건설과 맞물려 휴양형 주거단지의 인기가 다시 살아나리라는 것이 이 곳 현지의 부동산 시장의 전망이지만 특히 금융시장의 불안 및 세계경제 위축 등으로 국내 실물경기 침체가 확산되면서 비단 제주뿐만 아니라 국내 부동산 경기가 전반적으로 침체되어 당분간 회복을 점치기는 어려울 것이다.

또한 이러한 부동산 경기 침체는 지역경기 침체에 영향을 끼치는 중요한 요인인 만큼 그간 제주지역 부동산 경기 침체가 지역경기 하락에도 적잖은 영향을 끼친 것으로 분석하고 있다.

또한 섬이라는 지역적인 한계를 극복하지 못하고 제주의 전반적인 부동산시장 흐름은 외부 수요에 의해 많은 영향을 받고 있다. 그러나 제주도 부동산시장만큼 호재를 갖고 있는 지역 역시 찾아보기 힘든 만큼 많은 잠재력을 갖고 있다. 그렇기에 많은 투자자들의 기대심리 역시 높다는 것이다. 단지 지금의 경기 침체에 따른 자금의 유동성에 문제가 있기는 하지만 특별자치도의 세제완화 등 많은 제도개선을 통해 향후 제주도의 투자 수요는 한층 인기 있을 전망이다. 또한 내년에 착공하는 영어교육도시에 대해 향후 많은 유학생들의 유학수요 대체가 가능할 것이며 나아가 제주도가 필리핀을 위시한 동남아 유학권역을 흡수하리라는 판단이며 이를 통한 지역경제 활성화의 밝은 전망이  내년이 기대되는 이유이기도 하다.

김대원 한국공인중개사협회 前 부회장