실제로 2007년까지만 해도 FHA 융자 이용자는 많지 않았으나 지난해에는 전국적으로 63만명이 FHA 융자를 이용해 주택을 구입했다.

FHA 융자에 대한 관심은 한인사회에도 높아져 최근 열린 FHA 융자 세미나에는 300명 이상이 몰리는 등 높은 관심을 나타냈다.

▷FHA 융자란

FHA 융자는 연방주택국(Federal Housing Administration)이 보증하는 주택 융자다.

1930년대 대공황으로 경제 침체가 깊어지면서 주택소유주들이 주택융자금을 지불하지 못하는 사태가 속출하자 당시 은행들이나 융자기관들이 새로운 융자를 전면 중단했다.

결국 현금이 없으면 집을 살 수 없는 상황에 이르면서 주택매매가 급속히 위축되자 주택 경기 진작을 위해서 연방 의회가 설립한 기관이 연방주택국이다.

연방주택국은 주택 융자를 한 채무자가 주택융자금을 갚지 못하는 경우 은행의 손실을 보증해 주는 보험기관과 같은 역할을 한다.

 
 
따라서 융자은행들은 일반 융자보다 훨씬 좋은 조건으로 주택구입 융자를 해 줄 수 있다.

FHA 융자의 가장 큰 장점은 낮은 다운 페이먼트로 주택 구입이 가능한 것. FHA 융자는 집값의 96.5%까지 융자를 해주기 때문에 주택구입자는 3.5% 다운 페이먼트 자금만 있으면 집을 장만할 수 있다.

▷FHA 융자 가이드라인

FHA 융자가 일반 융자와 다른 점은 셀러로부터 최대 6%까지 크레딧을 받아 이를 클로징 비용으로 사용이 가능하다는 것.

일반 융자는 셀로로부터 받는 크레딧을 클로징 비용으로 사용하는 것이 힘들지만 FHA 융자는 가능하다.

따라서 바이어 입장에서는 부담이 크게 줄어든다.

FHA 융자액수는 지역별로 차이가 있는데 LA카운티 및 오렌지카운티는 최대 62만5000달러까지 융자가 가능하며 이전에 소유했던 주택이 차압됐거나 파산한 기록이 있어도 융자가 가능하다. 크레딧 기준도 일반 융자보다 낮다.

수입 기준은 월 페이먼트가 월 소득의 31% 이하 또는 주택 융자 페이먼트외 크레딧 카드 페이먼트 자동차 융자 페이먼트 등 모든 페이먼트가 월 소득의 43% 이하를 유지해야 한다.

FHA 융자로 구입가능한 주택은 단독주택 타운하우스 콘도 모빌홈 등이며 다만 융자 신청인이 FHA 융자를 통해 구입하는 집에 직접 거주해야 한다.

▷FHA 융자 신청

FHA 융자 신청은 연방주택국에서 프로그램 영업자로 허가를 받은 은행과 모기지 회사 등을 통해 신청할 수 있다

FHA 융자는 크레딧 점수 580점 이상이면 신청이 가능하다.

그러나 580점 이하라도 신청은 가능하며 이런 경우는 다운 페이먼트 비율 및 이자율이 높아지게 된다.

융자를 신청하기 위해서는 적어도 12개월 이상의 크레딧 경력이 있어야 하며 정부에 내야하는 돈은 완납돼 있어야 한다. 즉 세금을 밀린 기록이 있으면 힘들다.

직장인의 경우 2년간 직장에서 일한 기록이 있어야 하며 자영업자는 2년간 세금을 보고한 기록이 필요하다.

단 크레딧 히스토리가 부족하면 셀룰러폰 사용 기록이나 전화비 개스비 전기세 자동차 페이먼트 등을 낸 기록으로 보완이 가능하다.

다운 페이먼트로는 은행에 있는 돈 뿐만 아니라 가족이나 친지로부터 증여를 받아 사용할 수도 있으며 401K에서 60%까지 사용할 수도 있다.

▷단점

이 융자 프로그램의 단점은 은행이나 모기지 회사의 일반 융자보다 이자율이 다소 높은 것이다.

이는 크레딧이 없거나 다운 페이먼트를 적게하는 주택구입자들에게도 융자를 해주기 때문이다.

FHA융자 이자율은 일반 모기지 이자율보다 0.5% 포인트 정도 높다.

20만달러를 융자받았을 때 월평균 상환금이 80달러 정도 많은 셈이다.

또 하나의 단점은 모기지보험(PMI)에 가입해야 한다는 것.

PMI보험료가 다소 부담이 될 수 있는데 처음 융자를 받을 때 융자 금액의 1.5%를 선납해야 하며 이후 1년에 모기지 금액의 0.5% 정도씩을 납부해야 한다.