이영진 / 세무법인 신보 대표 세무사

상속주택의 비과세 요건 

가령 예를 들어 ①상속받을 주택(이하 ‘상속주택’이라 한다)이 ② 분당에 소재하고 ③ 상속인은 어머니. 자녀3인이 있는 경우 ④ 이 주택은 95년에 피상속인 아버지가 취득했다. 피상속인은 아버지는 어머니와 함께 거주하던 중 2002년에 사망했으나, 이 주택에 대해선 상속등기가 아직 이뤄지지 않은 상태이다.

한편 상속인 어머니는 2000년에 수원에 소재한 아파트인 일반(보유)주택(이하 ‘일반주택“이라 한다)을 취득한 후 현재 보유중이다. 이 때 어머니가 ‘일반주택’을 양도하면 양도세 비과세를 받을 수 있을까? 여러 가지 가정하에 검토하기로 한다
상속인의 주택상황 등에 따른 비과세요건을 검토 해 보아야 한다.

1. 무주택자가 상속을 받는 경우
무주택자 자녀1인은 부모님과 같이 살고 있었다. 부모님이 돌아가셔서 주택을 물려받게 되었는데 이 상속주택을 매도하려고 한다. 이때 양도소득세 비과세요건(3년 보유 및 2년이상거주)의 판정시에는 취득시기를 피상속인의 취득일로 계산하면 된다.
즉 원칙은 상속주택의 취득시기는 상속개시일(피상속인사망일)이다. 다만, 세율적용이나 동일세대원이 상속받은 경우로 1세대 1주택 비과세 판정시에는 취득시기를 피상속인의 취득일로 하고 있다. 즉, 자녀1인(무주택자. 피상속인 사망 전부터 동거)이 상속주택을 매도할 경우 상속개시시점이 아닌 돌아가신 부모님이 주택을 취득한때부터 보유기간 및 거주기간을 따지면 된다.

2. 1 주택자가 상속을 받은 경우
1주택을 보유하고 있던 자녀1인이 별도 세대인 부모로부터 상속으로 주택을 하나 더 취득하게 되었다. 이 경우에는 주택의 매도순서에 따라 세금이 달라진다. 자녀1인이 상속주택을 먼저 양도한다고 하면 기존 주택을 포함하여 2주택이 되므로 다주택 중과세율(2010년말까지 한시유예)이 적용되지만 상속개시일로부터 5년 이내에 양도하면 일반세율을 적용받을 수 있다.

만약 자녀1인이 비과세요건을 충족한 기존주택을 먼저 양도한다고 할 때는 양도시기에 상관없이 비과세를 받을 수 있다. 비과세 요건을 충족한 기존주택을 먼저 양도하고 상속주택도 비과세요건을 충족시켜 양도한다면 두 주택 모두 비과세 혜택을 볼 수 있다. 동거봉양을 위해 부모와 합가한 후 상속이 발생하여 동일세대원으로부터 주택을 물려받는다면 이 주택도 상속주택(2010.2.18 이후 양도분부터)으로 보아 이 규정을 적용할 수 있다.

3. 다주택자가 상속을 받는 경우
화수분씨가 상속받기 전부터 이미 2 주택 이상을 보유하고 있다면 위의 사례와 같이 일반주택 양도시 비과세 혜택을 볼 수 없다. 오히려 일반주택 양도시 3주택 이상에 대한 중과(2010 말까지 한시유예)여부를 따져야 한다. (상속주택 양도시에는 상속 후 5년이 경과되지 않았다면 일반세율 적용)

다만, 일시적2주택 상태에서 상속을 받거나, 상속받은 후 일시적2 주택이 된 때에는 상속주택에도 불구하고 일시적 2 주택비과세 특례가 적용된다. 즉, 새 주택 취득일부터 2년 이내에 상속주택외의 종전주택을 양도하면 이를 1세대1 주택으로 보아 비과세 규정을 적용할 수 있다.

4. 공동으로 상속을 받은 경우 및 어머니가 상속받지 않은 경우
여러 명이 공동으로 주택을 물려받는다면 상속지분이 가장 큰 상속인(같으면 해당주택 거주자, 최연장자 순)의 소유로 하여 주택 수를 계산한다. 위의 상황의 경우 배우자로부터 상속받을 주택은 어머님의 소유지분 없이 아들소유로 지분정리하고 난 후 일반주택을 양도한다면 2년거주 3년보유 요건이 충족되므로 비과세 혜택을 볼 수 있다. [비즈앤택스 참조]

외부 필자의 원고는 본지의 편집방향과 일치하지 않을 수도 있습니다