지난 2015년 9월, 박근혜 대통령이인천 남구 도화도시개발사업지구 첫 기업형 임대주택(뉴스테이) 'e편한세상 도화' 착공식에 참석한 뒤 이준용 대림산업 명예회장 등과 견본주택 단지 모형을 둘러보고 있다.

뉴스테이 공급방식·민간투자 확대 좋지만 2019년 이후 수요는 의문
우대형 주택연금 등 고령층 지원 효과 기대...전세보증금 투자풀은 회의적

정부가 14일 공개한 올해 업무계획에서 '내집연금 3종세트'를 선보이고 뉴스테이 공급을 확대하겠다고 밝힌 것과 관련해 전문가들은 정부의 정책 방향은 대체로 바람직하지만 보완도 필요하다는 반응이다.

주택산업연구원 김덕례 연구위원은 "뉴스테이 공급방식을 토지임대·협동조합·매입형 등으로 다양화한 것은 바람직하다고 본다"며 "뉴스테이 초기 임대료 통제가 없기 때문에 이로 인한 임대로 문제만 잘 조율하면 중산층 주거안정을 위한 좋은 모델이 될 것"이라고 말했다.

건설산업연구원 김현아 건설경제연구실장은 "월세 시대가 가속화하고 주거 트렌드가 변화하면서 뉴스테이에 대한 수요는 있지만 과거처럼 정권이 바뀌면 뉴스테이도 중단되는 것이 아니냐는 불안감이 있었다"며 "공급 촉진지구 등을 통해 2017년까지 공급 로드맵을 밝힌 것은 정책의 연속성과 시장 불안감을 없애기 위한 선택으로 보인다"고 말했다.

김 실장은 다만 "공급촉진지구의 경우 지방 지자체가 보유한 그린벨트까지 뉴스테이 사업부지로 포함했는데 지방에 과연 임대료가 높은 뉴스테이 수요가 있을지 의문"이라며 "오히려 도시재정비 뉴스테이나 도심지역내 은행지점이나 미분양 주택을 뉴스테이로 활용하는 것은 바람직해보인다"고 덧붙였다.

그러나 공급촉진지구 등을 통해 확보된 10만가구가 넘는 뉴스테이가 2019∼2020년에 한꺼번에 입주할 경우 수요가 뒷받침될 수 있을 것이냐는데에 회의적인 시각도 적지 않다.

NH투자증권[005940] 김규정 부동산연구위원은 "2018년 이후 일시적으로 주택 공급 과잉이 현실화된다면 집값과 전셋값이 떨어지고 역전세난이 나타날 수 있는데 뉴스테이 공급이 쏟아지면 값비싼 월세 임대에 대한 수요가 있을지 의문"이라며 "월세 시장과 수요가 제대로 안착되지 않은 상황에서 물량만 늘리는 것은 아닌지 고민해봐야 한다"고 말했다.

부동산114 함영진 리서치센터장은 "주택도시기금이 뉴스테이 사업의 '마중물' 역할을 했으나 기금에만 의존할 수 없는 만큼 국민연금이나 사학연금, 교직원공제회 등으로 투자처를 다양화한 것은 바람직하다"며 "그러나 공동투자협약이 구속력이 없는 MOU 형태여서 어떻게 막대한 돈을 끌어들여 펀드를 운용할지는 두고봐야 할 것 같다"고 말했다.

우대형 주택연금을 포함한 '내집연금 3종세트'에 대해서는 일단 아이디어는 신선하다는 반응이 많았다.

국민은행 박합수 명동스타PB센터 부센터장은 "그동안 주택담보대출 받아 주택구입이 아닌 생활자금으로 쓰는 사람이 많다는 게 문제였다"며 "소득이 없는 고령자들이 대출금 상환이 가장 큰 부담이었는데 담보대출을 주택연금으로 전환해주면 고령자들이 대출금 부담에서 벗어날 수 있는 출구 전략이 될 것"이라고 말했다.

김현아 실장도 "고령자일수록 가계 자산의 상당수가 주택에 묶인 경우가 많은데 주택연금 제도로 자산을 유동화할 경우 고령층의 가처분 소득이 늘어나는 긍정적 효과가 있을 것"이라고 말했다.

그러나 장차 집값이 하락했을 경우 주택연금이 급격히 줄어들 수 있다는 점에서 보완이 필요하다는 지적이 나온다.

김 실장은 "현 역모기지의 문제점은 나중에 집값 떨어지면 리스크 커진다는 데 있다"며 "주택연금에서 유지보수 비용을 적극 지원해 집값 떨어지는 것을 최대한 늦추는 방안을 고려해야 한다"고 말했다.

함영진 센터장은 "주택도시기금의 안정성과 장기적인 지속 가능성을 담보하려면 정밀한 사업 구조를 짜야할 것"이라고 말했다.

세입자들이 반환받는 전세보증금으로 펀드에 투자해 운용해주는 '전세보증금 투자풀(Pool)'에 대해서는 회의적인 시각이 많다.

익명을 요구한 한 전문가는 "전세보증금은 세입자들의 전재산인데 펀드로 굴린다는 것은 위험한 발상이 아니냐"며 "아무리 원금 보호장치가 돼 있어도 최소 은행 예금상품 이상의 수익은 내야 하는데 이것이 과연 정부가 할 일인지 의아하다"고 말했다.

또 다른 전문가는 "해당 자금이 전세보증금인지, 본인 여유자금인지 출처도 모르는 자금을 정부가 원금보장 장치까지 해준다는 것은 난센스"라며 "전세보증금을 반환받아도 대출금 갚고 나면 남는 게 많지 않고 가계자금으로 쓰이는 경우도 많은데 과연 투자를 하겠다는 수요가 얼마나 될지 모르겠다"고 말했다.