용인·이천서 물류센터 3.3㎡당 매매가 1,000만 원 기록

코로나19로 물류센터의 몸값이 높아지고 있다. 일부 물류센터 3.3㎡당 매매가가 수도권 아파트 수준에 육박한 것으로 조사됐다.

16일 상업 부동산 토탈 플랫폼 알스퀘어가 전국에서 수집한 물류센터 1만여 건의 데이터를 바탕으로 내놓은 자료에 따르면 최근 한 자산운용사가 매입한 경기도 용인 물류센터는 3.3㎡당 1,100만 원, 경남 양산의 물류센터는 3.3㎡당 1,000만 원을 보였다. 경기도 이천 아파트의 3.3㎡당 평균 매매가(1,063만 원)와 비슷한 수준이다.

알스퀘어 관계자는 "물류센터는 아파트처럼 획일화된 구조가 아니라 지역에 따라 일괄적인 시세를 산정하기 어렵다"라며 "부지∙건축비 상승과 까다로워진 인∙허가, 수요 증가 등 공통적인 요인으로 최근 물류센터 가격이 전반적으로 급등했다"라고 말했다.

ESR켄달스퀘어리츠의 용인 물류센터 1 전경 [사진은 해당 기사와 관계 없습니다. ESR켄달스퀘어리츠 제공]

◆ 몸값 높아진 물류센터 뒤엔 E-커머스의 성장

물류센터의 높아진 몸값에는 코로나19 장기화를 타고 성장한 E-커머스가 있다. 물류센터의 신규 개발은 E-커머스 성장을 따라가지 못하고 있다. 2015년부터 2020년까지 물류센터 공급면적 성장률은 6.9%로 같은 기간 E-commerce 성장률 17.6% 대비 현저히 낮다.

신한금융투자 김선미, 한세원 연구원은 "E-커머스 성장과 함께 물류센터 거래도 급증하는데 국내 물류센터 거래금액은 상반기 누적 2.1조 원으로 전년 대비 62% 증가했고 하반기 거래 예정 건들을 포함 시 거래금액은 전년 대비 4% 오르며 연간 4조 원 규모를 초과할 것"으로 전망했다.

신한금융투자가 국내 E-커머스 성장 속도를 고려해 추정한 국내 중장기 물류센터 필요 면적은 2025년까지 120만 평 규모다.

김 연구원은 "유통업체들의 온라인 판매 규모가 확대될수록 필요 물류센터 면적이 커져, 중소형 물류센터에서 대형 물류센터로 전환하려는 임차 수요가 증가할 전망이다. 공실률과 함께 신규 개발 면적이 증가할 수 있다"고 전했다.

신한금융투자 보고서 캡처

◆ 높은 매매가, 투자자에 부담

이렇게 높아진 매매가는 투자자에게 부담 요인이다.

신한금융투자 김선미 연구원은 "매각 물건은 부족 및 부지가격 상승 등의 영향으로 물류센터의 평당 매매가 및 호가가 상승을 지속하고 있다"라며 " 매각 물건은 부족 및 부지가격 상승 등의 영향으로 물류센터의 평당 매매가 및 호가가 상승을 지속하고 있다"라고 전했다.

신한금융투자에 따르면 물류센터의 Cap-rate(부동산 가치 대비 순영업이익의 비율)은 2020년 기준 4.5% 이하로 낮아졌다.

알스퀘어 관계자도 "5년 전만 해도 11%에 달했던 물류센터 임대 수익률이 2~3년 전 9%로 내린 이후 현재 7% 중반대를 기록 중"이라며 "가격 급등에 따라 현재 투자에 뛰어든 운용사나 물류업체의 수익률은 떨어지고 있다"라고 전했다.

전문가는 운영 효율성은 변수라고 지적한다.

김 연구원은 "물류센터 시장 확대는 물류 자동화 기술 개발로 물류센터의 시간당 처리 가능 물동량이 증가할 때 멈출 가능성이 크다"라며 "운영 효율성 개선이 어려운 물류센터에 대해서는 투자에 주의가 필요하다"라고 조언했다.

김선미 연구원은 "이제는 투자수익률 개선을 위한 신규 개발이나 용도 전환형 개발, 또는 임대료 상승으로 낮은 Cap-rate를 만회할 수 있는 지역 선별을 고민해야 할 시점"이라고 밝혔다.

상업 부동산 토탈 플랫폼 알스퀘어가 16일 전국에서 수집한 물류센터 1만여건의 데이터를 바탕으로 전수조사한 결과를 발표했다. [알스퀘어 제공]

◆ 전문가와 업계가 보는 투자 적합지는

한편 이지스자산운용이 선정한 물류센터로서 좋은 입지 상위 5% 지역은 경기도의 수원, 용인, 의왕, 군포, 성남, 과천, 화성과 서울 강남, 서초, 송파, 관악 등이다. 상위 15%까지 확대하면 경기도 광주, 시흥, 안산, 오산, 평택, 하남, 광명, 구리와 서울 나머지 지역 등이다.

인구 이동 및 구매력 변화도 주요 요인이다. 신한금융투자가 구매 및 반품의 빈도가 높은 20~30대와 40~55세의 인구 증가 지역을 근거로 물류센터 신규 개발 유효한 지역은 경기 서남부/남부권과 주요 E-커머스 업체들의 배송이 예상되는 지방의 주요 도시들이었다.

알스퀘어 측은 "배송 시간 단축이 물류비용보다 중요하다고 판단하는 업체들이 공격적으로 사업을 확대하면서 서울 도심에 마이크로 풀필먼트 센터(MFC) 확보 경쟁이 치열하다"라며 "최근에는 서울에서 차량으로 1시간 거리에 있는 의정부∙양주∙포천∙남양주∙구리∙하남∙성남∙과천∙안양∙김포∙파주∙부천∙광명 등에도 MFC 구축이 잇따르고 있다"라고 전했다.

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