서민주거 안정과 임대주택의 고급화, 다양성을 위해 만들어진 10년 임대아파트가 건설사들로부터 외면받고 있다.

주택경기 침체로 분양성이 보장되지 않는데다 공공택지 전매 기간보다 긴 임대기간 때문에 자금 회전이 어려워진 건설사들이 공급을 꺼리고 있는 것.

이에 따라 민간 임대주택 공급을 활성화하겠다는 정부의 계획도 차질이 불가피할 전망이다.

2일 한국토지공사에 따르면 지난해 고양 삼송지구, 남양주 별내지구 등 택지지구에서 분양한 전용면적 60-85㎡, 85㎡ 초과 10년 중형 임대아파트 용지 18개 필지가 전부 미분양됐다.

제주 삼화, 청주 율량2지구 등 지방은 물론 수도권의 요지로 꼽히는 김포 양촌, 양주 옥정, 고양 삼송, 남양주 별내 등 경기지역 택지지구까지 한 필지도 팔리지 않았다.

수도권 민간 임대아파트가 대부분 공공택지를 통해 공급되는 점을 감안할 때 건설사들이 임대주택 공급을 포기한 것이나 다름없다.

실제로 민간 임대아파트의 임대의무기간이 과거 5년에서 10년으로 늘어난 2005년 7월 이후 수도권 민간 임대 공급 실적은 상당히 부진하다.

부동산114 조사 결과 지난 3년여간 공급된 10년 민간 임대는 총 3천700여가구에 그쳤다. 그나마 성남 판교, 용인 흥덕지구 등 인기지역에만 집중돼 있고, 전용 85㎡를 초과하는 대형은 판교 동양엔파트(396가구)와 용인 흥덕 신동아파밀리에(759가구) 단 2곳 뿐이다.

건설사들이 임대아파트 공급을 꺼리는 가장 큰 이유는 '10년'이라는 임대 의무기간에 자금 회수가 어렵기 때문이다.

과거 5년 임대아파트의 경우 임대의무기간의 절반인 2년 6개월이 지나면 입주자 희망에 따라 분양아파트로 전환할 수 있었지만 10년 임대는 입주후 10년의 임대기간을 반드시 채워야 해 자금 회수 기간이 길다.

또 공정률 50%가 되기 전까지는 계약자들로부터 중도금을 받을 수 없어 건설사가 자체 자금을 투입해 공사를 진행해야 한다는 점도 부담이다.

중견업체인 A건설사 관계자는 "10년 임대의 경우 부지 매입부터 토지 사용시기, 공사기간, 입주후 임대 의무기간을 감안하면 최소 15년은 돼야 공사원가와 기업 이윤을 확보할 수 있는 구조"라며 "특히 10년은 시장 상황을 예측하기도 힘든 기간이어서 분양 실패의 위험부담을 안고 임대사업을 할 건설회사는 몇 안된다"고 말했다.

중대형의 경우 임대주택 용지 가격이 비싸다는 것도 문제다.

현재 민간 건설사에 공급되는 전용 60-85㎡ 임대부지는 조성원가의 85%선에 공급되지만 전용 85㎡ 초과 중대형 부지는 일반 분양아파트 택지와 같은 '감정가'로 공급돼 분양아파트 땅값과 가격 차이가 거의 없다.

실제 지난해 공급된 고양 삼송지구의 경우 전용 85㎡ 초과 중대형 임대 땅값은 ㎡당 140만원으로 일반 분양택지 가격(150만원)과 10만원 차이에 불과했다.

그나마 임대부지의 용적률이 200%로 분양 택지의 용적률(195%)보다 높았다는 점을 감안하면 실제 분양가는 거의 비슷한 것이다.

이 때문에 건설사가 공급하는 임대료 가격이 높아지면서 계약자들과의 분쟁도 심화되고 있다.

용인 흥덕지구 신동아파밀리에의 경우 지난해 분양전환가와 임대보증금이 주변 시세보다 높다는 이유로 계약자들이 집단을 해약을 요구해 회사측이 가격을 낮춰 재분양하기도 했다.

B건설 관계자는 "임대아파트는 주변 시세보다 싸야 팔리는데 요즘처럼 집값 하락기에는 매력이 더 떨어질 수밖에 없다"며 "임대료와 분양전환가격에 대한 민원이 끊이지 않고 있다"고 말했다.

건설사들은 이에 따라 10년 임대주택의 임대의무기간을 단축해주거나 과거 5년 임대처럼 임대의무기간의 절반(5년)만 채우면 분양전환을 할 수 있게 해달라고 요구하고 있다.

C건설의 한 임원은 "가격 메리트도 없는데 10년씩이나 재산권 행사를 묶어놓다보니 판교 등 극히 일부지역을 제외하고는 수요자들로부터 외면받을 수밖에 없다"며 "건설사와 입주민들의 유동성과 재산권 행사를 돕기 위해서라도 임대의무기간을 단축해야 한다"고 주장했다.

D건설 관계자도 "공공택지 분양 아파트의 전매제한 기간도 3-5년으로 낮춰졌는데 임대아파트만 10년씩 묶어두는 건 가혹하다"며 "분양전환 가능 시기를 앞당겨야 한다"고 말했다.

택지 분양가를 감정평가 금액이 아닌 조성원가 이하로 공급해 택지가격을 낮춰줘야 한다는 주장도 제기되고 있다.

한 중견 건설사 관계자는 "중대형 임대주택의 임대가격을 낮출 수 있는 방법은 원재료인 택지를 싸게 공급하는 길 밖에 없다"며 "민간 임대 공급을 활성화하기 위해 정부의 공급제도 손질이 필요하다"고 말했다.