평택에 있는 상가건물(기준시가 7억)과 토지(개별공시지가 3억)을 각각 두 아들에게 증여하려는 강부자 씨!  부담부증여를 하면 증여세를 줄일 수 있다는 말에 귀가 솔깃하다.  현재 강부자 씨는 분당에 8억에 상당하는 아파트(3년 이상 보유, 2년 이상 거주요건 충족) 에 살고 있고 다른 주택은 없는 상태다. 

다만, 상가건물의 4층은 주택으로 전세를 주고 있는 상태다. 상가건물이 지방에 있어 관리하기도 힘들고 처분하기도 쉽지 않아 생전에 자녀들에게 증여를 할 생각이다. 우선은 김 세무사에게 물어보기로 했다. 
 
부담부증여란…

증여를 받는 자녀(수증자)가 증여를 받는 동시에 일정한 부담 즉, 채무를 부담하는 것을 조건으로 하는 증여를 말한다. 이때 채무상당액은 증여자가 수증자에게 자산이 유상 이전된다고 보기 때문에 양도소득세를 부담하게 된다. 

사례의 경우처럼 증여자의 주택이 두 채일 경우에는 상가건물의 보증금등 채무부분이 양도로 간주되어도 현행 주택보유에 따른 규제에 따라 중과세율이 적용될 여지가 있어 오히려 세부담이 더 커질 수 있다. 물론 평택에 소재하는 상가건물에 부속된 주택부분이라 중과세율이 아닌 일반적인 누진세율이 적용될지라도 주택부분의 양도소득세와 상가부분의 증여세를 꼼꼼히 따져보아야 부담부증여의 실익이 있다.

또한 토지의 증여는 토지의 용도에 따라 양도부분의 세율 차이가 크므로 비업무용일 경우 60% 양도세율을 부담해야 하는 경우라면 오히려 순수증여가 더 유리할 수 있다.

따라서 증여세를 절세하는 방법으로 항상 부담부증여를 적용할 수 있는 것은 아니라는 점을 염두해 두어야 한다. 
 
1. 채무의 범위 및 인수조건과 명의변경

증여하고자 하는 재산에 대해 담보된 채무(금융기관의 채무 등) 가 있거나 임대보증금 등 객관적으로 확인 가능한 부채만이 인정된다. 따라서 증여자의 일반채무나 제3자 채무의 담보로 제공된 경우에는 증여재산가액에서 공제 되지 않는다.

부담부증여로 인정받기 위해서는 증여자와 수증자간에 작성한 증여계약서상 특약사항으로 부담내용을 별도로 약정할 것을 요하지 않는다. [사실상의 채무를 실질적으로 수증인이 인수한 경우에는 증여계약서상에 부담에 관한 특약사항의 약정여부, 채무자 명의 변경의 여부에 불구하고 부담부증여로 인정된다.](국세심판례)

반면에 [증여계약서상 부담부증여에 관한 특약사항을 약정하고, 채무자 명의를 수증자로 변경을 하였다고 하더라도, 증여일 이후에도 증여자가 계속하여 이자를 지급하는 경우에는 사살상 수증자가 채무를 인수한 것으로 볼 수 없으므로 부담부증여로 인정할 수 없다.(국세심판례)

2. 인수채무의 사후관리

증여세를 회피하고자 증여 직전에 금융기관등에 대출을 받고 부담부증여 형식으로 증여세를 신고하는 사례가 많다. 그러나 부담부증여에 있어서 채무액은 채무자 명의를 기준으로 판단하는 것이 아니라 실질적인 채무 부담자를 기준으로 판단하다.  따라서 부담부증여 후 자녀가 부담해야 할 원금이나, 이자상당액을 부모가 대신 갚아주면 갚아주는 그 시점에 또 다른 증여문제가 발생한다.

그러므로 재산 또는 소득으로 부채를 갚을 능력이 없는 자녀가 부모의 재산을 증여 받으면서 과도한 부채를 인수하는 것은 신중을 기해야 한다

3. 증여직전에 발생한 증여자의 채무를 수증자가 인수한 경우

[특수관계자(일반적으로 직계존비속간의 관계) 간에 부동산을 증여함에 있어서 증여직전에 증여자가 금융기관으로부터 대출받고 근저당 설정등기를 경료한 후, 수증자가 증여자의 금융채무를 인수한 경우라도 증여자가 발생한 채무에 대해 사용처를 객관적으로 입증하지 못하는 경우에는 증여자의 진정한 채무로 볼 수 없어 부담부증여로 인정하지 않는다.](국세심판례)

이는 증여자가 형식적으로 대출을 받아 부담부증여를 통하여 증여세를 회피하는 것을 방지하기 위한 것이다. 그러나 부동산을 수증 받은 자녀와의 형평을 고려하여 증여자가 대출받은 융자금을 다른 자녀에게 사전 현금증여하고, 동 증여금액에 대해 증여세신고를 하였거나 증여자의 다른 채무액에 변제한 사실이 객관적으로 입증 된다면 증여직전에 발생한 채무라고 하더라도 부담부증여에 해당한다.

따라서 사례의 경우에서처럼 두 아들에게 증여하는 재산가액이 다를 경우 큰 아들에게는 부담부증여의 형태로 증여직전에 금융채무를 융자받고 그 금액의 일부를 둘째 아들에게 현금증여 형태로 증여한다면 부담부증여로 인정될 수 있다.