희소성 단점으로 작용하기도…

아파트 유형에 따라 소비력 차이

한국토지주택공사(LH)의 올해 첫 공급이 오는 19일로 다가오면서 상가분양시장도 본격적인 분양시즌을 맡게 되었다.

특히 올해는 경기회복에 대한 기대심리가 한껏 부풀어 오르면서 매달 고정적인 수입이 발생하는 상가투자에 대한 관심도 두드러질 전망이다.

상가정보업체 상가정보연구소에 따르면 올해 상가분양시장은 판교, 청라, 광교 등 신도시(택지지구) 내 물량과 LH상가, 강남을 비롯한 역세권 상가, 양재 파이시티, 화성동탄 메타폴리스, 판교 알파돔 등 매머드급 물량이 주목을 끌 것으로 전망된다.

그러나 상가는 종류도 다양한 만큼 선별요령도 달라야 한다.

먼저 상가 이용층이 안정적이라 초보 투자자의 접근이 쉬운 단지 내 상가 투자 시에는 세대 구성원이 3인 이하로 줄어든 실정을 고려해 적정 단지규모는 600가구로 기준을 잡는다.

세대수 파악 후 공급 점포수나 인접 상권의 업종 중복을 고려한 최적 입점업종을 확인해 투자 여부를 결정하는 것이 좋라.

LH상가라도 점포 공급량의 희소성이 입지에 따라 단점으로 작용하기도 해 잘못된 현장분석으로 오류에 빠질 수도 있다.  

분양·임대 등 아파트 공급유형에 따라 소비력이 달라 대단지라 해도 입점 업종의 한계가 있기 때문이다.

단지 내상가의 배치에 따라 외부 수요층의 유입이 쉬운 경우도 있지만 이는 덤으로 판단하고 실제 거주수요를 주 타겟으로한 접근성, 편리성 등을 따져봐야 한다.

입찰방식의 단지 내상가는 예정가 대비 150%선 이내에서 탄력적으로 응찰해야 고낙찰 후유증을 피할 수 있다. 

신도시(택지지구) 근린상가는 상권의 형성기간을 요함으로 단타성 접근은 피하는 것이 좋다.

인천송도, 화성동탄, 용인동백, 의왕청계등 아파트 입주가 완료된 후에도 상권이 불안정했던 사례를 참고로 중·장기적인 관점에서 베팅을 해야 한다.

아울러 입주민 전체를 고려한 상업지역 선별은 위험함으로 최인접 배후를 유효수요로 삼고 필수업종 위주, 대중교통과 소비층 주 동선과의 근접성을 확인해야 한다.

9호선 등 역세권 근린상가는 다양한 출구에 따라 상권력이 다르므로 소비층의 집중력이 높은 곳을 솎아내야 한다.

주거와 상업시설이 혼합된 주상복합상가 투자 시에는 1층 전면부나 클리닉, 금융기관 입점 점포를 노리는 것이 좋고 노출도가 극히 떨어진 후면상가나 지하상가는 주의해야 한다.

브랜드에 투자 초점을 맞춰서도 안되며 할인분양 등 가격적 혜택이 높아도 폐쇄적 구조의 상가선택은 피해야 한다.

동대문식 테마상가(쇼핑몰)의 투자성은 이미 바닥을 보인 상태며 최근에는 ‘몰링’을 앞세운 대형 복합상업시설의 공급이 늘고 있다.

이때는 규모만 강조된 상가가 오히려 장기 슬럼화 요인이 될 수 있다는 점을 유의해야 하며 키 테넌트인 영화관, 대형마트, 백화점, 아웃렛등의 입점 여부를 확인하고 무엇보다 상가활성계획에 대한 사전점검이 우선시 돼야 한다.

아파트형공장상가는 구내직원식당, 편의점, 금융기관 등 독점업종을 선점하는 것이 유리하다.

상가정보연구소 박대원 소장은 “상가분양시장은 정보의 비대칭성이 강해 시장의 속내를 제대로 파악지 못하면 낭패를 가져오게 된다”며 “서두르지 말고 상품별 특성을 이해하고 사전 분석하는 여정이 최고의 물건을 선별하는 방법이다” 고 했다.