상가 형성기를 감안한 중·장기적 관점에서 접근

봄 상가시장이 들썩이고 있다악 지난 19일 공급을 시작한 한국토지주택공사의 물량을 시작으로 이번에는 판교상가가 바톤을 이어받았다.

서판교 지역 전경

작년 상반기 판교는 금융위기 여파에도 LH상가, 상업용지, 근린상가 분양에서 2000억원을 유입한 전력이 있다. 판교상가는 올해도 시장을 주도할 지역으로 꼽히고 있다.

그렇다면 판교서 쏟아질 물량공세에 맞서 투자자들은 어떤 전략을 짜야 할까. 상가정보업체 상가정보연구소(www.ishoppro.net)와 함께 판교상가 투자전략을 소개한다.

먼저 판교의 개발 개요와 구조를 이해할 필요가 있다. 판교의 개발 면적은 921만 9천㎡로 주택개발 면적은 237만 722㎡, 상업업무용지는 1.45% 비율로 개발면적은 13만 2955㎡ 다.

또한 판교의 입주세대는 2만 9천여 세대로 수용 인구는 8만 7천여 명으로 예정돼있고 판교의 특징은 수직적 구조인 분당과 달리 경부고속도를 중심으로 동판교, 서판교 등으로 구분되는 수평적 구조다.

때문에 투자판단 시 동판교와 서판교의 특성을 이해하는 것이 좋다.

먼저 ▲동판교의 개발계획에 따르면 공동주택 1만 5천여 가구, 단독주택 270가구, 주상복합 1266가구 등의 주거시설이 들어서면 동판교 배후 수요는 약 4만 9천여 명으로 볼 수 있다.

동판교의 입지적 장점은 동판교역 중심의 상업지역, 알파돔시티, 테크노밸리 등이 위치해 배후수요 뿐 아니라 외부 유입인구의 가세로 서판교보다 상권 무게감은 더 크다.

반면 ▲서판교는 공동주택 1만여 가구, 단독주택 1800가구 등의 주거시설이 들어서면 서판교내 배후수요는 3만 8천여명으로 예상할 수 있다.

서판교의 특징은 청계산 자락과 맞물려 주거 쾌적성이 동판교보다 높고 서판교역 예정지 주변으로 상권이 형성된다.

특히 <신도시 중심상업지>는 대중교통과 도보를 이용하는 소비층의 유입이 쉽고 상업, 업무, 문화의 핵심 역할을 하다 보니 유동인구가 풍부한 이점이 있다.

<근린상업지>는 거주지역과 가까워 도보 이용 수요층의 접근이 가장 쉽고 생활과 밀착된 판매와 서비스업종 등의 집중도 높다.

때문에 상가의 밀집도가 높은 곳을 택하는 것이 유리하다. 업종 구성이 다양하고 전문화될 수록 상권 유입층이 늘어나기 때문이다.

또한, 신도시 상권은 아파트 입주 후 1년 안팎으로 형성되지 않으므로 중·장기적 관점에서 접근하고 높은 분양가 때문에 장기 공실로 방치될 수도 있다.

차량 이용자 증가에 따른 주차장 확보와 신설역 개통 여부에 대해서도 사전 점검을 해두는 것이 좋다.

상가정보연구소 박대원 소장은“판교는 일부를 제외하고는 대부분 거주자를 위한 생활편익 중심의 상권이라 공급지별 특성 파악이 중요하다”며 "따라서 도로, 학교, 상업시설군 등으로 상권을 나눠 유효 이용층을 확인해야 한다”고 했다.