시범지구와 위례신도시 보금자리주택 공급에서 보여지듯 보금자리주택의 청약전략은 지역우선공급과 특별공급을 활용할 필요가 있다.

이번 2차 보금자리주택에서는 시범지구에서 2곳에 그쳤던 경기권에서 4곳이 나오는 만큼 해당지역 거주자들 유리하다. 따라서 거주지가 2차 보금자리주택 공급이 예정되어 있는 수요층이라면 지역 우선공급을 먼저 노리는 것이 입성의 지름길이라 할 수 있다.

해당지역이 아니라면 경쟁률이 낮을 만 한 곳에 청약하는 것이 좋다. 먼저 청약저축통장 1순위 보유자 숫자로 분석해본다면 3월말기준 ▲시흥 11,471 ▲남양주 16,081 ▲구리 7,921 ▲부천 30,624 등으로 나타났다.

부천 옥길지구 공급물량은 구리 갈매에 이어 경기권에서  적은 데(3566가구) 1순위 가장 많다. 따라서 부천 옥길지구의 인기주택형은 상대적으로 경쟁률이 높을 가능성이 있다.

시세에 비해 얼마나 분양가가 파격적으로 낮아지느냐가 관건이다. 강남권은 서초 우면동, 강남 수서동 등 주변시세가 3.3㎡당 2000만원을 웃돌기 때문에 1차 지구에(1030만~1150만원) 비해 분양가가 다소 높아졌다 하더라도 경쟁률이 높을 것으로 예상된다.

자료=스피드뱅크

특히 강남은 3차 보금자리주택에는 물량이 없으므로 희소성이 커졌다 할 수 있다. 따라서 경기, 인천 지역 청약저축 고액 납입자들이 몰릴 가능성이 있으므로 특별공급을 최대한 활용하고 낙첨 되더라도 강남과 인접한 3차 보금자리주택을 노리는 편이 낫다.

다만 경기권의 경우 최근 들어 시세가 약보합세를 보이고 있고 매수심리가 얼어붙어있는 만큼 분양가와 주변 시세와의 격차가 크지 않을 경우 경쟁률이 낮아질 가능성이 크다.

내집마련을 염두에 둔 실수요자는 경쟁률이 낮아질 것으로 예상되는 지역의 인기 주택형을 공략할 필요가 있다고 전문가는 조언한다.

가령 시흥 은계지구와 남양주 진건지구도 경쟁률이 예상 외로 낮을 가능성이 있어 당첨가능권과 먼 청약저축 가입자라면 이 곳을 두드려 보는 것도 한 방법이다.

시흥 은계지구의 경우 3차 보금자리주택인 광명시흥지구와 가까이 있어 수요층이 분산될 가능성이 있고 남양주 진건지구는 2차 보금자리주택 중 가장 많은 물량을 쏟아낼 예정이기 때문이다.

시범지구, 위례신도시 청약결과를 봤을 때 전용 84㎡ 인기가 높은 편이다. 저축금액이 낮아 당첨만을 목적에 둔다면 전용 50㎡대를 공략할 필요 있다.

2차 보금자리주택에서도 마찬가지로 특별공급 활용해야 한다.

3자녀특별공급의 경우 청약통장 필요 없으며(8월부터는 필요함) 만6세 미만 영유아 자녀의 경우 가산점이 있다.

노부모특별공급은 신청 자격만 갖춰진다면 청약저축 높은 순서에 따라 당첨자를 결정하므로 자격요건에 해당됐다 하더라도 납입금액이 적다면 다른 특별공급을 노려볼 만하다.

2차 보금자리주택부터 자산보유와 관련한 제한이 있어서(신혼부부,생애최초 특별공급, 임대) 이에 해당하는 청약자들은 보유부동산 및 중형차 가치를 따져봐야 한다.

강남권 일반분양 경쟁률이 치열해 10년 공공임대가 나올 경우 경쟁률이 높을 것으로 예상했으나 금번 공급물량에는 제외되어 10년 공공임대 인기가 덜할 것으로 예상된다. 다만 임대의 경우 초기자금부담 덜해 신혼부부나 당첨가능성이 낮은 청약자의 경우 노려볼 만하다. 10년 공공임대 역시 특별공급 및 입주자선정순위 동일하나 다만 생애최초특별공급은 임대에는 없다.

◆ 분양가 분석
강남권 보금자리주택의 경우 주변시세에 50~60% 정도 수준으로 경쟁률이 치열할 것으로 예상된다. 세곡2지구 인근인 강남구 수서동 평균 3.3㎡당 매매가가 2093만원임을 감안할 때 최고 분양가 1340만원은 64% 수준이다. 신분당선 청계역이 들어서는 내곡지구는 우면동 2354만원에 비해 57% 수준이다.

경기권은 보금자리주택 인근 시세와 2차 보금자리주택의 분양가의 격차가 크지 않아 지구별 또는 주택형별로 청약 경쟁률이 낮아질 것으로 예상된다. 진건지구가 들어서는 인근지역인 남양주시 도농동과 지금동의 평균 시세가 각각 1013만원, 1050만원으로 보금자리주택 최고 분양가인 990만원과 비교하면 큰 차이가 없다.

시흥 은계지구와 부천 옥길지구가 들어서는 주변에는 노후 단지가 많은 만큼 평균 3.3㎡당 시세가 보금자리주택 분양가를 밑도는 현상도 발생했다. 시흥시 은행동 평균 가격은 821만원으로 보금자리주택 최고가 890만원에 비해 낮다. 다만 비교적 새 아파트인 은행동 대우푸르지오 4차 전용 84.89㎡가 3억~3억2000만원으로 평균 968만원에 시세가 형성된 것을 비교하자면 보금자리주택 가격이 경쟁력이 있는 편이다.

부천 옥길지구 역시 평균 3.3㎡당 시세는 범박동, 소사본동 각각 978만원, 841만원으로 보금자리주택 최고 분양가 890만원과 비교해서 큰 차이가 없다. 다만 소사본동 새 아파트인 SK뷰 전용 84.95㎡의 시세가 3억1500만~3억5000만원으로 평균 3.3㎡당 1039만원, 소사본동 주공뜨란채 84.85㎡의 시세가 2억9000만~3억5000만원으로 평균 3.3㎡당 969만원으로 나타나 새 아파트에 비해서는 보금자리주택 분양가가 낮은 편이다.