현재 만약 5,000만원 짜리 주택을 샀다고 가정해 보자. 기본적으로 주택은 물가상승률에 따라 가격이 오르게 될 것이다. 그러면 어느 정도 올라줘야만 대출 안받을 경우와 비교하여 손해가 안될까? 즉, '이자부담금 물가상승분 = 현재 5,000만원에 대한 기회비용'이 성립하게 될까? (편의상 양도소득세, 취등록세, 부동산중계비 등 비용은 제외하고 생각해 본다.)

함께 계산해 보자! 이 경우 5,000만원을 대출받아서 시가 얼마짜리 주택을 매입했느냐에 따라 그 효용성에 대한 판단이 달라지게 됨으로 지금부터 아래 표를 참조하며 하나씩 살펴본다. 시가가 2억~4억으로 각기 다른 주택을 대출 5,000만원, 금리 6%, 10년 원리금균등상환 조건으로 해서 대출의 타당성을 검토해 본다. 또 부동산 투자와 원금보장 채권투자를 비교하여 봄으로써 어떤 것이 타당한 자산관리 방법이 될 수 있는지 알아본다. 

이 경우 대출받아서 투자할 경우와 대출 안 받고 있는 돈으로 부동산 투자에 올인 할 경우의 효율성을 비교해 보자. [표1]의 5,000만원을 6%금리로 대출 받아서 주택을 구입했을 경우와 [표2]의 5,000만원을 대출 받지 않고 보유하고 있는 '돈'으로만 부동산에 투자할 경우에 대하여 어떤 부분이 더 금전적으로 유리한 지를 [표 3]을 통하여 살펴본 것이다. 주택가격이 최소한 물가상승 분 만큼만 올라주더라도 5천 만원을 투자 하는 것이 유리한 것을 알 수 있다. 

이 경우에는 대출받아서 투자할 경우와 대출 안 받고 부동산 투자와 채권투자로 분산할 경우의 효율성을 비교해 본다 [표1]의 5,000만원을 6%금리로 대출 받아서 주택을 구입했을 경우와  [표5]의 5,000만원을 대출 받지 않은 상태에서 보유하고 있는 '돈'을 부동산과 5,000만원 원금보장 채권 투자로 분산하여 병행 투자하였을 경우를 비교해 본 것이다. 이때 마찬가지로 [표6]을 통하여 볼 수 있는 것처럼 대출 받아서 투자하는 것이 분산투자에 비하여 수익 면에서 훨씬 더 유리하였다. 그러므로 5천 만원을 대출받아서 부동산 투자에 올인하는 것이 투자 수익률상으로는 유리하다.

그러므로, 상기 내용들을 정리해 본다면 1억 5천 만원부터 3억 5천 만원 정도의 내 자산을 보유한 상태에서 5,000만원을 대출을 받아 주택에 투자한 경우에 대비하여 각각 대출 없이 순수하게 보유하고 있는 자산만으로 주택에 투자한 경우와 보유한 자산을 분산하여 5천 만원은 채권투자하고 나머지 자산을 부동산 투자하였을 경우 부동산 가격상승률을 2%, 3%, 4%, 5%, 6%로 예상해 볼 때, 어떤 선택을 하였을 경우 자산증식에 유리한 지를 구체적으로 숫자로 계산해 본 것이다. 이러한 계산은 무조건적인 분위기에 편승하는 투자방식을 탈피하고 자산의 손실을 사전에 방지하기 위해 사전에 최선의 선택을 할 수 있게 돕는 과정이다.

현재 파악된 것만으로는 분산투자보다도 부동산 가격 상승률이 비록 2% 정도로 미비하더라도 분산투자보다는 부동산에 올인하는 것이 유리한 것으로 판단된다.

그러나, 혹시나 하는 맘에 한마디 더 붙인다면, 이러한 결과로 인해 무조건 부동산 투자를 감행해서는 안될 것이다. 다음 시간에 이 점에 대하여 구체적으로 거론하겠으나, 그 이유인즉슨 부동산 경기의 방향과 본인들의 재무상태에 대한 적절한 대비책 없이 수익률만 보고 부동산에 올인하게 되면 말 그대로 투자가 아닌 투기가 되고 자칫 가정의 파멸을 가져올 수도 있음을 알아야 할 것이다.

글ㅣ서용범 AFPK(Associate Financial Planner Korea)
㈜코리아에셋 얼라이언스 / 마케팅 이사(ybseo0924@nate.com)