앞서 5,000만원을 6%금리로 대출 받아서 주택을 구입했을 경우와 5,000만원을 대출 받지 않은 상태에서 보유하고 있는 '돈'을 부동산과 5,000만원 원금보장 채권 투자로 분산하여 병행 투자하였을 경우를 전 시간에 비교해 보았다.

이때 대출 받아서 투자하는 것이 분산투자에 비하여 수익 면에서 훨씬 더 유리하였다. 그러므로 5천 만원을 대출받아서 부동산 투자에 올인하는 것이 투자 수익률상으로는 유리하는 결론을 얻었다.

위의 [표1]과 [표2]의 경우는 대출받아서 투자할 경우와 대출 안 받고 있는 돈으로 채권 투자만 할 경우의 효율성 비교한 것이다. 즉 5,000만원을 6%금리로 대출 받아서 주택을 구입했을 경우와 5,000만원을 대출 받지 않은 상태에서 보유하고 있는 '돈'을 채권 투자로 올인하여 투자하였을 경우다. 

[표2]를 통하여 볼 수 있는 것처럼 대출 받아서 투자하는 것이 유리한 경우는 부동산 가격상승률이 거의 5, 6%대였을 경우에만 해당됨을 알 수 있다. 대출을 안받을 경우는 예시하지는 않겠지만 당연히 6% 이상 부동산 자산가격이 상승할 경우에만 채권보다 이득이 될 것이다. 여러분은 어떤 투자 방법을 결정하겠는가?

여유자금이 충분한 경우엔 무조건 부동산 투자가 유리했다. 그러나 대부분의 경우에는 상황이 전혀 다르다
원리금 균등분할 상환할 경우에 매달 내야 하는 원리금이 약 55만원이나 된다. 바로 이점 때문에 생활고를 겪거나 다른 준비(교육, 노후 등)소홀 등 부작용이 매우 크게 될 것이다.

'압구정에 아파트를 사 놓았더라면 지금쯤 엄청난 부자가 되었을 텐데'라고 생각하는 사람이 그 아파트를 샀는가? 또는 그 아파트를 샀더라도 어떤 사람은 끝까지 잘 가지고 있어서 수 십억을 벌었지만 어떤 사람은 고작 몇 천 만원 벌고 빠져 나오기도 했다. 문제의 핵심은 그 투자가 좋다 안 좋다가 아니라 내가 감당할 수 있는 가이다.

즉, 남이 하는 투자가 좋아 보이고 사실 좋더라도, 내 환경이 남의 환경 같지 않다면 투자 방법이 달라야 한다. 속칭 '옆집 투자'라는 말처럼 무조건 좋다고 따라 하는 것이 때로는 나에게 득이 아닌 독이 될 수도 있음을 명심해야 한다. 꼭 부동산뿐만이 아니라 펀드의 경우도 마찬가지임을 알아야 할 것이다. 참고로 만약 짧은 기간(2,3년 이내)에 굉장히 높은 수익을 내는 부동산이라면 이런 경우에는 별도로 효율성을 다시 계산해 봐야 한다.

앞으로 뻔히 보이는 부동산 경기악화 즉 베이비부머 세대의 은퇴, 35세부터 54세까지의 경제활동 인구의 감소로 인한 부동산 경기악화 상황을 닥친다면 부동산으로 인해 10여 년의 시간을 보내고 중년이 되었을 때 과거의 잘못된 결정에 대한 책임을 가혹하게 져야 할 수도 있다는 것이다.

우리가 반드시 알아야 하는 것은 부동산의 전망과 기타 삶의 여러 가지 돈 쓸 일에 대한 균형을 맞추며 투자여부가 결정된다는 사실이다.

앞서 설명하였듯이 부동산에 대한 전망은 평형대별로 차이가 클 것이며, 여전히 상승에 대한 호재는 있겠지만 반면에 부동산 거품 문제와 같은 과거에는 없던 대 악재가 도사리고 있음을 인식하고 주택 구입 또는 투자 시에는 여러 인생의 이벤트들을 복합적으로 감안하여 철저한 자산배분 계획을 세워야 할 것이다.

글ㅣ서용범 AFPK(Associate Financial Planner Korea)
㈜코리아에셋 얼라이언스 / 마케팅 이사(ybseo0924@nate.com)