빚 갚을 능력을 제대로 심사하고 처음부터 나눠 갚기를 유도하기 위한 '여신심사 선진화를 위한 가이드라인'이 진통 끝에 확정됐다. 주택담보대출을 받기는 거욱 힘들어졌다. 적용 예외를 뒀지만 돈 빌리기가 까다로워지고 대출액도 줄어들 것으로 보인다.

폭증한 가계 부채가 원인

지난 7월 가계부채 종합 관리방안에서 여신심사 가이드라인을 만들어 내년 1월부터 시행하겠다고 했지만, 준비과정에서 복병을 만났다. 경기 회복세가 확연하지 않은 상황에서 부동산시장도 관망세 속에 주춤해진 것이다.  11월 한 달 주택거래량은 9만7천813건으로 작년 같은 달보다는 7.4% 많았지만 10월보다는 8.0% 감소했다. 특히 아파트 거래량은 6만4천841건으로 작년보다 0.2% 증가에 그치며 제자리걸음했다.

정부 내에서도 7월과는 다른 목소리가 나왔다. 주택시장이 꺾일 조짐인 가운데 내년 1월부터 대출심사가 강화되면 부동산경기에 찬물을 끼얹는 효과를 낼 수 있고, 간신히 불씨를 살려가고 있는 내수 경기 전반에 부정적인 영향을 미칠 수 있다는 우려였다. 하지만 가계부채 시한폭탄을 키울 수는 없었다. 9월 말 가계부채는 1천166조원까지 불어났다. 은행의 주택담보대출 증가액은 2013년 21조4천억원에서 작년 36조7천억원에 이어 올해는 11월까지 64조원으로 급증했다.'  아울러 미국이 이달부터 기준금리를 올리는 것을 신호탄으로 금리 인상기에 접어들 것이라는 예상은 가계부채 관리에 대한 필요성을 높이는 요인으로 작용했다.

연 25조 분할상환 전환 전망..."LTV·DTI 규제 환원(강화) 계획 없다"

가이드라인의 기본방향은 여신심사를 '담보' 위주에서 '상환능력' 중심으로, 일시상환·변동금리에서 분할상환·고정금리 대출로 각각 전환하는 것이다. 직접적, 양적 관리보다는 간접적, 질적 관리 성격이 강해지고 은행의 자율성이 강조되는 방식으로 평가된다. 상환능력 심사 내실화, 고부담 대출에 대한 분할상환 유도, 변동금리대출에 대한 스트레스 DTI 적용, 모든 부채의 원리금을 고려한 총부채원리금상환비율(DSR·Debt Service Ratio)을 사후관리에 활용한다는 게 핵심 내용이다.

다만 다양한 예외를 뒀다. 원칙적으로 신규 주택구입용 대출, 고부담 대출, 담보물건이 3건 이상인 대출 등에는 비거치식 분할상환 대출(거치기간 1년 내)을 적용한다. 하지만 ▲ 집단대출 ▲ 상속·채권 보전과 관련한 불가피한 채무 인수 ▲ 자금수요가 단기이고 상환계획이 명확한 대출 ▲ 불가피한 생활자금(의료비·학자금) ▲ 은행이 별도로 정하는 경우는 적용 예외로 뒀다.'

변동금리 주택담보대출에는 금리상승 가능성을 고려한 스트레스금리를 적용해 스트레스DTI를 산출한다. 12월 현재 스트레스 금리는 2.7%포인트다. 현재 대출금리가 2.8%라고 치면 여기에 2.7%포인트를 더한 5.6%를 적용해 상환부담을 산출한다. DSR는 돈 빌리는 사람의 금융부채 상환부담을 총체적으로 평가하는 시스템으로, 대출심사에 반영하지 않고 은행 자체의 사후관리에만 쓰기로 했다. 사후관리란 소득 대비 총부채 원리금상환액이 은행이 판단하는 적정 수준을 넘어서면 부실화 예방을 위해 모니터링을 강화한다는 의미다.

금융위는 시뮬레이션을 해본 결과 이번 가이드라인 적용으로 비거치식·분할상환 대출로 전환되는 규모(중복 및 예외인정 부분 제외)를 연평균 주택담보대출 신규 취급액인 126조원의 20% 수준인 25조원으로 추정했다. 또 스트레스 금리(2.7%포인트)를 적용했을 때 스트레스DTI 80%를 초과하는 대출은 신규 취급액의 약 2.8% 수준이 될 것으로 봤다.

금융위 손병두 금융정책국장은 "과거처럼 냉탕과 온탕을 오가는 식의 직접적인 규제보다는 빚은 상환능력 범위에서 처음부터 나눠갚는다는 일관된 원칙 아래 가계부채의 잠재적 위험을 최소화하겠다는 것"이라고 이번 대책의 의미를 설명했다.

<용어정리>

◇ 주택담보대출비 율(LTV·Loan To Value ratio) = 금융권에서 주택담보 대출을 받을 때 담보가치 대비 대출이 가능한 한도를 말한다. 통상 시가의 일정 비율로 정한다. 일례로 LTV 70%가 적용될 경우 4억원짜리 아파트 소유자는 근저당권 등이 설정되지 않은 것을 전제로 2억8천만원까지 빌릴 수 있다.'

◇ 총부채상환비율(DTI·Debt To Income ratio) = 소득 기준으로 총부채 상환능력을 따져 대출 한도를 정하는 비율이다. 일례로 DTI 60%라면 연소득이 1억원일 경우 연간 원리금 상환액이 6천만원을 넘지 않도록 대출규모를 제한하게 된다.'

◇ 비거치식 분할상환 대출 = 처음부터 원리금을 나눠갚는 대출을 말한다. 구체적으로는 최초 대출 약정일로부터 만기일까지 이자만 상환하는 기간, 즉 거치기간이 1년 이내이면서 원금을 월 1회 이상 분할해 상환하는 대출이 해당된다.'

◇ 집단대출 = 아파트 신규분양·재건축·재개발아파트 입주(예정)자 전체를 대상으로 집단으로 취급하는 대출을 말한다. 일정 자격요건을 갖춘 특정 차주집단을 대상으로 한 대출을 일괄적으로 승인하는 방식으로 취급된다.'

◇ 증빙소득 = 국세청 등 공공 기관에서 발급하거나 객관성이 있는 자료로 입증한 근로소득, 사업소득, 연금소득, 기타소득을 포함하는 소득을 말한다. 소득금액증명원(사업소득)이나 원천징수영수증(근로소득) 등이 해당한다.'

◇ 인정소득 = 국민연금 납부액, 건강보험료 납부내역 등 공공기관이 발급한 자료를 바탕으로 추정한 소득을 말한다.'

◇ 신고소득 = 증빙소득이나 인정소득에 해당하지 않는 이자소득, 배당금, 지대, 임대료 등 재산지표를 활용해 얻은 소득으로, 대출 신청자가 제출한 자료로 추정한다.'

◇ 상승가능금리(스트레스금리·Stress rate) = 변동금리대출의 원리금 상환부담 및 차주의 채무상환능력 변화를 파악하기 위해 향후 금리상승 가능성을 고려한 가산금리를 말한다. 한국은행이 발표하는 신규 취급 가계대출 가중평균금리의 최근 5년 내 최고치에서 매년 11월 공시된 가중평균금리를 차감한 수치로, 은행연합회가 은행권과 협의해 제시한다. 2015년 12월 현재 상승가능금리는 2.7%다. 상승가능금리를 적용한 DTI가 80%를 초과하면 고정금리 대출로 유도하거나 80% 이하로 대출규모를 줄이도록 안내하기로 했다.'

◇ 총부채원리금상환비율(DSR·Debt Service Ratio) = 차주의 소득 대비 원리금 상환 부담 정도를 나타내는 지표를 말한다. 금융업권별, 대출종류별 평균 만기와 금리 수준을 추정해 전체 금융부채를 분할상환한다는 가정을 하고 산출한다. DSR가 은행 자체 관리 수준을 초과하면 사후관리 대상으로 선정해 모니터링을 강화한다.