전셋값이 내려 임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 역전세난을 겪을 위험에 노출된 주택이 전국에 12만2천가구가량 있다는 연구 결과가 나왔다.

국토연구원은 15일 보도자료를 내고서 '주택 역전세 현황과 임차인 보호를 위한 정책개선방안' 보고서를 소개했다. 연구에서 '역전세'는 계약 당시보다 주택의 전세금이 하락해 임차인이 그 차액만큼 회수에 곤란을 겪는 상태로 정의됐다.

분석은 작년 가계금융복지조사 자료에서 3천400만원을 초과한 전월세 보증금을 보유한 196만가구를 대상으로 했다. 차입 가능 규모는 총부채원리금상환비율(DSR)이 40%인 경우로 봤다.

연구원이 올해 6월을 기준으로 1년 전에 비해 전셋값, 엄밀히 말해 전세가격지수가 1%에서 15%까지 하락했다면 역전세 위험에 노출되는 주택은 12만가구에서 16만가구까지 있는 것으로 분석됐다.

역전세 위험 노출 주택은 임대인이 보유한 금융자산 외에 추가 차입을 받아야 해 전세보증금의 차액을 만기일에 돌려줄 수 없는 상황이다.

올해 6월을 기준으로 지난 1년간 시·군·구별 전세가격지수는 평균 2.2% 감소했으며, 이 시나리오에 적용하면 12만2천가구가 역전세 위험에 노출된 것으로 파악된다고 연구원은 설명했다.

역전세 위험으로 노출될 가능성이 있는 주택은 전세가격지수가 1% 하락했을 때는 80만가구, 15% 하락했다면 88만가구가 되는 것으로 파악됐다.

이 경우는 임대인이 보유한 저축과 현재 본인의 거주지 임차보증금 또는 차입을 통해 전세보증금의 차액을 마련해 상환할 수는 있으나 시간이 지체돼 임차인의 주거이동에 불편을 줄 수 있는 가능성이 있는 상황이다.

이와 함께 연구원이 2013년부터 올해까지 실거래된 전세 주택 중 188만6천개를 표본으로 추출해 분석한 결과 올 2분기 기준으로 전세의 33.8%가 직전 계약보다 전셋값이 하락한 것으로 파악됐다.

유형별로 아파트는 37.4% 하락했고 단독·다가구는 25.7%, 연립·다세대는 18.5% 값이 내린 것으로 나타났다.

연구원은 최근의 전셋값 하락세는 심상치 않은 수준으로 주의해야 한다고 제언했다.

연구원은 전국의 전세가격지수는 2016년 이후 안정세를 보이다 2017년 11월을 기점으로 하락하고 있으며, 변화율 또한 지속해서 마이너스 값을 나타내고 있다고 지적했다.

전세금이 하락하기 시작한 시점은 지역별로 다소 차이를 보이고 있으나 2017년 10월 이후 지방을 중심으로 내리기 시작했고 작년 4월에는 전국의 전셋값이 하락세를 보였다고 연구원은 설명했다.

연구원은 "현재의 전세가격 하락세는 전국적인 현상이며, 하락률의 폭도 글로벌 금융위기보다 큰 상황으로 2004년 전셋값이 큰 폭으로 하락했던 시기와 유사한 상황으로 볼 수 있다"고 강조했다.

연구원은 역전세난에 대비, 아파트에 대한 전세보증보험의 보증범위를 확대해 대부분의 임차인이 보증금을 보호받을 수 있도록 기준을 조정해야 한다고 제시했다.

공공성을 가진 보증금 위탁(예치) 기관을 설립하고 의무가입 대상을 설정하기 위한 기준 등을 마련해 전세보증보험 의무가입 제도를 시행하는 방안도 검토해야 한다고 연구원은 조언했다.