주택산업연구원(주산연)이 다주택 비율이 높을수록 아파트값이 덜 오른다는 연구 결과를 내놨다. 또한 내년에 서울 주택의 평균 매매가격과 전셋값이 각각 1.5%, 3.6% 상승할 것으로 전망했다.

지난 10년간 아파트가격 상승요인을 분석한 결과 수급 불균형이 가장 큰 영향요인으로 작용했다고 주산연은 29일 밝혔다.

주산연이 연구한 경제 변수와 수급지수를 고려한 내년 주택 가격 예측 결과에 따르면 매매가는 전국이 1.5%, 수도권 1.4%, 서울이 1.5% 상승할 것으로 분석됐다. 전셋값은 전국 3.1%, 수도권 3.3%, 서울 3.6% 오를 것으로 예상됐다.

주산연이 지난 10년간 주택 가격 등락의 영향 요인을 분석했더니 매매는 '수급 불균형'이, 전세는 '경제 성장률'이 가장 큰 영향을 끼친 것으로 나타났다.

주산연은 특정연도의 공급을 ‘아파트 분양물량’으로, 수요 증가분을 ‘특정 연도 30세 진입인구에서 사망인구를 뺀 주택시장활동인구 순증분’으로 잡고 영향요인을 분석했다.

그 결과 ‘수급지수’의 상관계수가 마이너스(-) 0.38로 절대값이 가장 컸고, 경제성장률(0.28), 주택담보대출 증가율(0.25) 순으로 상관계수가 컸다.

주산연에 따르면 전국 아파트가격을 움직이는 가장 큰 요인은 수급지수였으며, 다음으로는 경제성장률, 주택담보대출증가, 금리변화 순이었다. 특히 서울의 경우 수급(-0.58), 경제성장율(0.28), 주담대증가율(0.13), 금리변화(-0.01) 로 수급요인의 영향이 큰 것으로 나타났으며, 특히 다주택비율의 영향요인은 (-0.71)로 역상관성이 매우 크게 나타났다.

주산연은 “다주택 비율이 낮아질수록 아파트값 상승폭은 매우 커질 수 있다는 것을 보여준다”며 “투기 억제론자들의 주장과 다주택비율이 늘어날수록 아파트값 상승폭은 낮아지고 다주택비율이 줄어들수록 상승폭은 더 커지는 경향이 있다”고 분석했다.

이어 주산연은 ‘1가구 1주택’ 정책의 위험성도 경고했다. 동구권 사회주의 국가들이 소비에트연방(구소련)시대에 1가구 1주택 소유정책을 유지하다가 독립 이후 시장경제로 개방되면서 유통 가능 물량이 절대적으로 부족해 매매가와 임차료가 급상승했다고 주산연은 분석했다.

주산연은 “계약자유와 잦은 경기변동으로 불안정적인 주택 수급 특성을 갖는 시장경제체제에서 1가구 1주택 정책은 매우 위험할 수 있다는 점을 시사한다”고 강조했다.

전국 전셋값에 끼치는 영향 요인은 경제성장률(0.36), 금리변화(-0.33), 수급(-0.31), 주담대증가율(0.20) 순으로 상관계수가 높게 나타났다.

권영선 주산연 책임연구원은 "전세는 매매와 달리 금리 변화가 상대적으로 큰 영향 요인"이라며 "금리가 임대인의 기회비용과 전월세 전환율에 영향을 미치는 임대 시장의 특성을 반영하기 때문"이라고 설명했다.

주산연은 "누적된 공급부족에 대한 개선 가능성이 낮은 가운데, 정부의 규제 강화 기조가 지속하는 상황에서 매매가와 전월세 가격은 상승 기조를 이어갈 것"이라고 진단했다.

사업자 입장에서는 가용택지 부족과 과도한 금융·분양가 규제로 주택사업 여건이 올해보다 더 악화할 것으로 보이지만, 입주자모집공고를 할 수 있는 사업장의 분양 시장은 호황을 이어갈 것이라고 덧붙였다.