최근 서울 아파트 시장에서 신고가 거래 비중이 증가하고 있다.

이 같은 가격 상단 압력에 대응해 정부는 규제지역 조정이라는 카드를 꺼내 들었다.

특히 핵심 지역을 중심으로 거래와 가격 회복이 진행되면서, 실수요와 투자 수요가 충돌하는 현상이 더욱 뚜렷해지고 있다.

▲핵심 지역 중심의 신고가 거래 증가 뚜렷

20일 직방이 국토교통부 실거래 공개 시스템상 데이터를 분석한 결과에 따르면 서울 아파트 신고가 거래 비중은 6월 22%에서 9월 24%로 상승했다.

서울 아파트 시장의 회복 구조는 기존 규제지역과 핵심 입지를 중심으로 뚜렷하게 나타났다.

9월 기준으로 서초구(54%)가 신고가 비중이 가장 높았으며, 강남구(42%), 용산구(35%), 송파구(32%) 등 기존 규제지역에서 가격 상단부 회복 흐름이 선행되었다.

또한, 마포구(44%)·성동구(43%)·광진구(50%)·동작구(36%)·강동구(37%) 등 이번에 신규 규제지역으로 지정된 한강벨트 지역 역시 신고가 비중이 빠르게 상승하며 회복 흐름에 동참했다.

이는 성동~광진~강동으로 이어지는 한강 동측 축과 마포·동작 등 도심 접근 축에서 '핵심지 중심 회복' 패턴이 나타났음을 보여준다.

▲중간권 지역으로의 확산 및 외곽 지역과의 격차

핵심 지역의 상승 흐름은 양천구(28%), 영등포구(29%), 서대문구(24%) 등 중간권 지역으로 점차 확산되는 양상을 보였다.

반면, 노원·도봉·금천 등 외곽 일부 지역은 신고가 비중이 한 자릿수에 머물러 확산 영향이 제한적이었다.

경기도 역시 서울과 유사하게 분당·과천·하남 등 강남 접근성이 높은 핵심 축을 중심으로 회복이 전개되었으며, 9월 기준 과천(57%), 성남 분당구(43%) 등에서 높은 신고가 비중을 기록했다.

이러한 지역별 회복 속도의 격차는 10·15 규제지역 조정 시 정책 경계선 설정의 배경이 된 것으로 풀이된다.

▲10·15 규제지역 조정은 상승 압력 관리 위한 조치

이번 10·15 대책은 강남권과 한강 벨트를 중심으로 형성된 가격 상단 압력을 관리하고 시장 기대 심리를 조절하기 위한 안정 조치로 해석된다.

특히 주택담보대출(LTV)의 가격 구간별 차등 적용은 특정 지역으로 자금이 쏠리는 현상을 완화하고 과열 신호를 선제적으로 관리하려는 의도로 보인다.

일부 지역의 경우 상승 폭이 크지 않음에도 규제지역에 포함되었으나, 이번 조정은 가격 수준뿐 아니라 거래 흐름, 수요 이동 경로, 심리 확산 가능성까지 고려한 위험 관리 성격의 조치로 분석된다.

▲향후 시장, ‘선택적 회복’과 정책 일관성이 중요

직방은 "단기적으로는 규제 강화에 따른 적응 기간으로 인해 거래량이 일시적으로 조정을 받을 가능성이 있다"라며 "그러나 자금 여력이 있는 수요층은 핵심 입지 중심으로 이동을 지속하고, 실수요층은 예산에 맞춘 대체 지역이나 중간 가격대 주택을 선택하는 '선택적 회복' 구조가 당분간 이어질 가능성이 크다"라고 분석했다.

이어 "규제 강화로 일부 매수 대기 수요가 전세시장으로 이동하여 전세가 상승을 유발할 가능성도 제기된다. 따라서 이미 발표된 공급 계획의 실행력과 정책 일관성이 향후 시장 안정을 좌우하는 핵심 요인이 될 것으로 전망된다"라고 덧붙였다.

여기에 금리 흐름, 세제와 대출 규제 방향 등 주요 거시 정책 변수 변화가 예고되고 있어 이러한 시장 환경 변화 또한 향후 흐름을 판단하는 중요한 관전 포인트가 될 전망이다.