최대 18.51%의 수익률이 기대되는 영등포 원룸신축 

영등포는 서울의 부도심임에도 불구하고 환경이 낙후되어 있는 대표적인 곳이다. 이에 따라 서울시와 영등포구에서는 영등포동 2가, 5가, 7가 일대에 226,005㎡규모의 영등포뉴타운사업 시행중에 있으며, 문래동 준공업지역도 재정비사업을 추진 중에 있다. 또한 도시환경정비사업을 통해 영등포 집창촌 일대를 주거, 상업, 업무와 문화기능을 갖춘 복합단지를 만들 예정이다. 

또한 지하철 9호선이 개통되면서 이 일대 부동산시장은 여의도와 강남 직장인들에게 출퇴근이 편리한 지역으로 탈바꿈하면서 원룸주택 신축이 날로 늘어나고 있다. 여기에 1~2인가구의 주거편의를 위한 도시형생활주택에 대한 공급수요까지 겹쳐 땅값이 강세를 보이고 있다. 

 

▲ 문래동 신축 원룸주택

땅값 1년 새 2배 이상 올라 

1년 전 준공업지역의 땅값은 3.3㎡당 1,100~1,300만원했으나 지금은 2,300~2,500만원으로 상승했다. 준공업지역에 대한 개발기대감도 땅값 상승에 한 몫을 했으나 원룸 건설과 매각을 주업으로 하는 건설업자들이 토지를 미리 매입한 것도 큰 원인이 되고 있다. 

영등포구 일대에서 원룸주택시장이 이뤄지는 곳은 주로 준공업지역이다. 준공업지역은 건폐율 60%, 용적률 400%다. 신림동 일대 준주거지역 토지가 8m이상 도로와 접해야 용적률이 360%를 적용 받는 것에 비해, 영등포 일대는 6m이상 도로만 접해도 용적률 400%를 다 찾을 수가 있고, 사선제한이 없어 신림동 일대보다 수익성이 나은 것으로 평가되고 있다. 

이 지역의 주택수요는 여의도 직장인이 90%이상이고, 목동과 마포 직장인도 일부 있다. 임대가격은 실 면적 15㎡의 경우 전세로 5,500~6,500만원이며, 월세는 보증금 1,000만원에 월 45만~55만원을 형성하고 있다. 

실투자금 19~29억 원 예상 

330㎡의 대지에 원룸을 신축하여 임대를 놓으면 연간 수익률은 13.59%에 달한다. 토지대가 3.3㎡에 2,000만원일 경우 매입비용은 20억 원이 된다. 용적률을 400% 적용하면 약 70개의 원룸을 만들 수 있고, 에어컨, 세탁기, TV등 풀옵션을 적용한 건축단가는 3.3㎡당 380~390만원에 건축이 가능하다.(원가는 3.3㎡당 350만원 선) 따라서 건축비는 인허가 비용을 합쳐 대략 3.3㎡ 400만원으로 추산되어 총 16억 원이 소요, 토지대와 건축비는 36억원이 들어간다. 

 

70실의 원룸을 건축하여 전세 5,500만원 시세로 세를 놓으면 월세는 보증금 1,000만원에 월 45만원을 받을 수가 있어 7억 원의 보증금을 받아 실제 들어가는 돈은 29억 원이 된다. 

임대수익 13.59~18.51% 예상 

매월 3150만원의 임대수익이 발생하고, 여기에 관리비(인터넷비, 상수도요금, 케이블비용 등)를 5~6만원 받기 때문에 월 350만원(70실 X 5만원)과 주차비가 30만원(10대 X 3만원)의 수익이 발생한다. 관리비 중 30%와 주차비가 고스란히 임대인이 몫으로 매월 135만원의 추가수익이 발생한다. 따라서 수익은 매월 3285만원으로 연간 3억9420만원의 임대수익이 가능해진다. 

실제 투자금 29억 원 대비 13.59%의 수익을 올릴 수 있게 된다. 만약 토지대로 10억 원의 대출을 받았다면 투자수익은 18.51%까지도 이르게 된다. 실제 투자금이 19억 원으로 10억 원의 대출에 대해 이자가 5%로 상환한다면 매년 5천만 원의 이자가 발생하기 때문에 연간 임대수익은 3억4420만원으로 실투자금 대비 18.51%의 수익이 가능해지게 된다. 

<영등포 일대 원룸 신축 사업 임대수익 예시> 

토지대 ①	330㎡ × 20,000,000원	2,000,000,000원
건축비 ②	1,320㎡ × 4,000,000원	1,600,000,000원
소요비용 총계 ③ (① ②)		3,600,000,000원
보증금 ④	70실 × 10,000,000원	700,000,000원
실 투자금 ⑤ (③ - ④)		2,900,000,000원
임대료 ⑥	70실 × 450,000원	31,500,000원
주차비 ⑦	10대 × 30,000원	300,000원
관리비 ⑧	70실 × 50,000원 × 30%	1,050,000원
임대수익(월) ⑨ (⑥ ⑦ ⑧)		32,850,000원
임대수익(연) ⑩ (⑨ × 12)		394,200,000원
수익률 (⑩ ÷ ⑤)		13.59%

<대출을 실행시 임대수익 예시> 

소요비용 ①	토지대 건축비	3,600,000,000원
대출금 ②		1,000,000,000원
보증금 ③	70실 × 10,000,000원	700,000,000원
실 투자금 ④ (① - ② - ③)		1,900,000,000원
임대수익(연) ⑤	70실 × 450,000원	394,200,000원
대출이자 ⑥	1,000,000,000 × 5%	50,000,000원
실 임대수익 ⑦ (⑤ - ⑥)		344,200,000원
수익률 (⑦ ÷ ④)		18.51%

* 단순 계산을 위해 토지매입, 건축에 필요한 여러 가지 제반비용과, 세금, 공실률은 계산하지 않았음. 

이렇듯 영등포 일대 원룸은 단순 수익률이 매우 높게 나오기 때문에 건설업자들이 주로 건축을 많이 하고 있다. 건축업자들은 36억 원 정도 투입하여 임대를 모두 맞춰, 수익률 7~8%선이 되도록 45억 원 선에 일반인에게 매각한다. 원룸주택은 건축주기가 짧고 회전이 쉽기 때문에 연간 50%이상의 투자수익을 내기도 한다. 

투자규모가 커 환금성 제약 따를 수도 

영등포일대 원룸주택수익률이 높음에도 불구하고 몇 가지 주의할 점은 첫째, 건축예정 지역이 주로 준공업지역으로 기반시설이 취약하다. 주변이 노후화 되어 있어 주거여건이 강남이나 신림도 일대보다 좋지 않다는 것이다. 

둘째, 건물규모가 일반주거지역이나 준주거지역에 지어지는 다른 지역 원룸주택보다 크다. 그렇기 때문에 투자규모가 커져 향후 환금성에 어려움이 있을 수 있다. 임대관리도 관리업체에 위탁하거나 관리소장을 채용하는 경우도 있기 때문에 운영비용도 따져봐야 한다. 

셋째, 땅값이 이곳 역시 많이 올라 있다는 것이다. 전문가들은 땅값이 3.3㎡당 2500만원을 넘으면 수익률을 맞추는 것이 한계가 있다고 지적한다. 따라서 현재 이 지역과 같이 매도호가가 사업수지 적정선까지 올라간 상황에서는 사업시행이 어렵기 때문에 토지매입에 신중을 기해야 한다. 

당산역, 영등포시장역 일대 추천 

그렇다면 영등포 일대 임대 원룸신축사업은 높은 땅값으로 인해 더 이상 추진이 어려울까? 영등포구 내에서도 당산역과 영등포시장역 주변은 여전히 투자성이 있다는 평가다.

플러스공인 권미정소장은 “당산역과 영등포시장역은 여의도 배후주거지역이고 강남권역의 수요까지도 흡수가 가능하다”며 “땅값이 많이 올랐기는 했지만 원룸주택사업이 본격적 태동기에 있어 투자수요가 많다”고 진단했다.

 

당산역은 지하철 2호선과 9호선 환승역으로 여의도 근처에 있다. 2호선과 9호선은 강남까지 약 30분, 여의도까지는 5분밖에 걸리지 않아 여의도는 물론 강남권 직장인들의 수요까지 끌어들이고 있다. 원룸신축이 가능한 땅값이 3.3㎡당 2,000만원대로 상승했지만 여전히 경쟁력이 있다는 평가다. 당산역 초역세권은 아파트들이 들어서있고 주변 지역은 유도정비구역으로 묶여 있어 원룸신축이 불가능하다. 따라서 당산역에서 도보로 5분 정도 벗어난 유도정비구역 외곽지역에 임대수요자들이 집중되고 있다. 

또한 5호선 영등포시장역 주변도 주시의 대상이다. 영등포시장역은 여의도역과 2정거장밖에 되지 않아 여의도와 직주근접형 주거지로 조성될 가능성이 높다. 단점은 역주변의 노후화가 심하다는 것. 하지만 2013년 영등포뉴타운 이주가 예정되어 있고, 영등포시장개발, 타임스퀘어 활성화에 따라 장기적인 지가상승이 기대된다. 영등포시장역 일대는 입지적 장점과 장기개발에 따른 프리미엄으로 향후 영등포원룸시장을 이끌어 가기에 충분하다. 

원룸신축부지 선정에 주의해야 할 점은 영등포 일대의 일부 준공업지역은 건축제한지역으로 지정되어있거나 지정예정이다. 건축허가제한지역으로 지정되어 있으면 신축이 불가능하다. 정비사업추진 시까지 자금이 장기간 묶여 있어야하고 자산가치 하락까지도 감수해야할 상황이 될 수도 있다. 따라서 토지매입 전 구청에 건축허가 가능여부를 타진 후 매입하여야 한다. 

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