계약갱신청구권제와 전월세상한제를 도입하는 내용의 주택임대차보호법(주임법)이 시행되면서 집주인은 계약을 갱신할 때 세입자와 협의를 통해 임대료 수준을 정해야 한다.

집주인은 임대료를 직전 계약의 5%까지는 올릴 수 있지만 세입자가 집주인이 원하는 것보다 낮은 인상률을 고수하거나 아예 임대료를 인상해주지 않겠다고 버티면 집주인으로선 방법이 없다.

이같은 논란을 두고 국회에서는 집주인의 대항권이 없다는 야당의 지적 가운데 정부는 사인간의 계약을 과소평가할 이유가 없다는 입장이다.

◎임대료 수준을 정하는 과정에서 세입자가 임대료 인상을 거부하면?

최근 이같은 내용의 주입법이 시행되면서 나오는 부작용 우려 사례는 세입자가 계약갱신청구권을 행사하고 나서 집주인과 임대료 수준을 정하는 과정에서 임대료 인상을 거부하면 어떻게 되느냐다.

집주인은 임대료를 직전 계약의 5%까지는 올릴 수 있지만 세입자가 아예 임대료를 인상해주지 않겠다고 끝까지 버티면 집주인으로선 방법이 없다.

또한 주임법에서 계약 갱신시 양측이 임대료 수준을 협의해야 하도록 한 규정이 지나치게 세입자 위주라는 주장도 나온다.

세입자가 전월세 상승기에 충분한 임대료 증액에 합의하지 않는 등 비타협적인 자세로 일관할 것이라는 가정이 가능하다면, 거꾸로 집주인도 세입자에 대한 계약갱신 거절 사유를 극단적으로 행사할 것이라는 가정도 성립한다.

집주인과 세입자간 끝내 이견을 좁히지 못하면 결국 분쟁조정위원회에 가거나 소송을 제기하는 것 외에는 방법이 없다.

여기에 '주임법 개정으로 임대차 기간을 4년 보장받으면서 임대료는 안올려도 된다'는 인식이 세입자 사이에 확산하게 되면 문제가 복잡해진다.

25일 미래통합당 주호영 원내대표는 25일 가진 원내대책회의에서 "임대차 혼란이 가중될 뿐 아니라 국민 재산권까지 침해하는 나쁜 법"이라며 개정절차에 들어가야 한다고 지적했다.

◎정부 "극단적인 가정이다"

이에 주무부처인 국토교통부는 극단적인 가정일 뿐이라며 현실 계약에서 가능하겠냐는 입장이다.

국회 국토교통위에서 박선호 국토부 1차관은 이날 국회 국토교통위원회에서 김희국 미래통합당 의원이 '세입자가 계약을 갱신하면서 자신이 생각하는 인상률을 고집하면 집주인이 대항권이 없다'는 지적에 "당사자간 협의를 과소평가할 이유가 없다"며 "지금도 갱신 계약이 활발히 잘 이뤄지고 있다"고 답했다.

정부는 이미 계약갱신청구권 제도가 운영되고 있는 상가 임대차의 경우를 들고 있다. 상가는 세입자가 10년간 계약갱신을 청구할 수 있는데, 이 때도 새로운 임대료 수준을 건물주와 세입자가 협의해야 한다. 이 협의에서 세입자가 임대료 증액을 끝까지 거부할 수도 있지만 이런 사례나 이로 인한 분쟁이 거의 없다는 것이 정부의 설명이다.

또한 세입자 위주의 임대료 수준 협의 우려에 정부는 계약이 갱신될 때 무조건 임대료를 증액만 하는 것이 아니라 '증감'이 이뤄지는 것에 주목해야 한다고 해명한다.

지금 전월세 가격이 오르는 상황에선 세입자가 유리할 수 있겠지만, 거꾸로 전월세 값이 내릴 때는 세입자가 감액 요청을 해도 집주인이 우위에 서서 거부할 수 있게 된다는 점에서 주임법 조항이 일방에만 유리한 조항도 아니라는 것이 정부의 설명이다.

김현미 국토교통부 장관은 이날 국토위에 출석한 자리에서 주택임대차보호법 시행이 집주인에게 일방적으로 불리한 것 아니냐는 지적에 "평균 대비 0.8년을 연장해주면서 인상폭을 낮춘 것에 불과하다"고 말했다.

김 장관은 전월세상한제에 따른 임대료 인상폭(최고 5%)에 세입자가 동의하지 않으면 그만이라는 지적에도 "임대인과 임차인이 조화롭게 합의해나가기를 바란다"며 "조화롭게 협의해서 넘어갔으면 좋겠다"고 답변했다.

◎정부, 4곳에 임대차보호법 상담소 개설하고 해설서 28일부터 홈페이지에 개제

국토부는 주택임대차보호법이 시행됨에 따라 제도 운용과 관련한 상담 기능을 강화하고 한국토지주택공사(LH), 한국감정원과 함께 LH 강남구 서울지역본부와 성남 경기지역본부, 감정원의 성동구 서울동부지사와 경기 의정부시 경기북부지사에 방문상담소를 24일 개소했다.

상담소에는 변호사와 임대차 업무 경력자 등 전문인력을 배치했다. 임대차 민원 방문 상담소를 이용하려면 해당 기관에 연락해 방문 예약을 하면 된다

국토부는 전자문서 형태의 주택임대차보호법 해설서를 28일부터 국토부와 법무부, 유관기관 홈페이지를 통해 다운로드할 수 있게 한다.