11월 전국 주택 매매가격은 전월 대비 0.30% 상승하며 여전히 오름세를 보였지만, 10·15 대책 이후 상승 기대감은 크게 약화된 것으로 나타났다.

특히 토지거래허가구역으로 신규 지정된 지역을 중심으로 가격 상승폭이 둔화됐다.

서울 강남구의 주간 아파트 매매가격 변동률은 10월 중순 0.74%에서 12월 초 0.20%로, 마포구는 1.69%에서 0.14%로 급격히 줄었다.

▲ 서울 매매 거래량 71% 급감… 규제 강화 직격탄

15일 KB경영연구소에 따르면 10월 전국 주택 매매거래량은 전월보다 10% 증가했다. 이는 10·15 대책 발표 전 수요 집중의 결과다.

이후 11월 서울의 주택 거래량은 2,468건으로 무려 71% 급감했으며, 규제 지역으로 신규 지정된 자치구 중심으로 급속히 위축되었다.

▲ 전세 물량 부족 속 상승세… 수도권 28개월 연속 상승

11월 전국 전세가격은 전월 대비 0.21% 상승, 수도권은 0.25% 올라 28개월 연속 상승세를 이어갔다.

갭투자 금지와 입주물량 감소로 전세 공급은 빠르게 줄고 있으며, 수도권 전세 입주 예정 물량은 2023년 19.4만 호 → 2026년 11.1만 호로 4년 새 43% 급감했다.

▲ 월세 거래 비중 62.7%… 아파트 월세 고착화 가속

월세 수요는 더욱 증가하는 추세다.

11월 서울 아파트 월세가격지수는 전년 동월 대비 9.2%, 인천은 12.2% 상승했다.

10월 기준 전국 전월세 거래 중 월세 비중은 62.7%, 수도권 아파트도 46.2%가 월세로 거래되며 고착화 양상을 보이고 있다.

▲ 경기 분양 급증… 비선호 지역 미분양 리스크 심화

11월 전국 아파트 분양물량은 2.9만 호로 전월 대비 75% 증가했으며, 이 중 60%가 경기 지역에 집중되었다.

반면 청약경쟁률은 7.2대 1로 전월과 동일했으며, 성남·안양을 제외한 경기 대부분 지역은 4.2대 1 수준에 그쳤다.

10월 기준 미분양 아파트는 6.9만 호로 전월 대비 2,307호 증가, 특히 비선호 지역에서 위험이 커지고 있다.

▲ 주택대출 증가폭 3개월 연속 둔화… 연체율은 안정적

11월 주택담보대출 잔액은 935.5조 원으로 증가폭은 7천억 원에 그쳐 3개월 연속 둔화 중이다.

이는 정부의 대출 규제 강화, 은행권 대출 한도 소진, 전세자금 수요 감소가 겹친 결과다.

한편 주담대 금리는 3.98%로 소폭 상승, 연체율은 0.27%로 안정적 수준을 유지하고 있다.

규제 강화의 효과로 수도권 매매 시장은 단기적으로 위축되는 모습이나, 전세 시장은 공급 부족 심화로 인해 상승 압력이 지속될 것으로 분석된다.