▲지지옥션 김재범 팀장

입찰가격을 산정하는 과정에서 ‘얼마를 써내면 낙찰 받을 수 있을까요?’라는 질문을 자주 받곤 한다. 그러나 이처럼 우매한 질문은 없다. 개인마다 그 물건을 취득하여 얻으려는 수익에 대한 욕심이 다르기 때문이다. 또 입찰가격을 유사 경매사례의 낙찰가율을 기준으로 산정하는 이도 있다. 이 역시 우매하기는 마찬가지다. 왜냐하면 낙찰가율이란 그 물건의 ‘감정가격’에 비해 어느 정도의 금액으로 낙찰 되었는가를 나타내는 산술적 수치에 지나지 않기 때문이다. 시세와는 다소 차이를 보일 수도 있는 수치가 감정가격이라고 본다면 낙찰가율도 신뢰성을 잃는 것은 당연하다.

가령, 강남의 모 아파트가 감정가격 대비 85%에 낙찰 된 사례가 있다고 하자. 그래서 그 다음에 나온 강남의 아파트를 역시 감정가격 대비 85%에 입찰하여 낙찰 받았다. 만약 내가 낙찰 받은 아파트가 시세보다 현저하게 높은 가격으로 감정되었다면 취득과 동시에 손해를 보는 결과가 발생한다. 물론, 요사이는 아파트에 대한 감정가격은 어느 정도 신뢰가 가능하다. 그러나 감정평가시점과 입찰시점은 통상적으로 6개월 정도의 차이가 있다. 6개월이라는 기간은 부동산투자에 있어 성패를 좌우하기에 부족함이 없는 시간임을 명심해야 한다. 아파트는 그렇다고 하더라도 상가나 공장, 특히 토지인 경우라면 감정가격을 기초로 한 낙찰가율은 더욱 더 그 신뢰성을 의심해야 한다. 대법원은 ‘최초의 최저낙찰가격을 결정한 후 상당한 시일이 경과되고 부동산가격에 변동이 있다고 하여 경매법원이 부동산 가격을 재평가하여야 하는 것은 아니다.’ <대법원 1994년 12월 2일 94마 1720, 낙찰허가결정> 고 판시하여 감정가격과 시세의 차이로 발생할 수 있는 위험은 입찰자가 부담해야 한다는 입장을 취하고 있다.

그렇다면 입찰가격 산정의 올바른 방법은 무엇인가? 입찰참여의 목적이 ‘수익’이라면 수익을 얻을 수 있는 금액으로 입찰에 참여해야 한다는 것이 그 결론이다. 부동산을 낙찰 받은 후 ‘스스로 매도할 자신이 있는 금액’에서 ‘일체의 비용’을 제하고, 거기에 다시 그 부동산에 투자하여 얻고 싶은 ‘기대수익’을 빼서 나온 금액이 바로 입찰가격이 되는 것이다. 그렇게 얻은 입찰가격에 낙찰을 받아야만 기대하는 수익을 얻을 수 있다.

‘스스로 매도할 자신이 있는 금액’이란 바로 시세를 뜻한다. 시세를 감정가로 오인하는 경우가 간혹 있으나 이러한 판단의 위험성에 대해서는 위에서 충분히 확인했다. 시세는 임장활동을 통해 확인하는 수밖에 없다. 현지의 부동산 중개업소나 토지의 경우 지역주민과의 대화를 통해 시세를 파악한다. 가급적 많은 중개업소나 주민들을 만나야 비교적 정확한 시세를 얻을 수 있다. 이렇게 얻은 시세에서 자신이 취득할 부동산의 개별적 요인과 지역적 요인을 고려하여 매도 시점과 매도 가능한 금액을 산출해야 한다.

‘일체의 비용’이란 매수에 소요되는 취ㆍ등록세, 명도 등의 비용은 물론, 수선이나 개발이 필요한 경우 그 비용과 양도시의 세금과 부동산 중개수수료 등을 포함한 일체의 비용을 말한다. 특히 양도소득세는 보유기간이나 종목, 개인적 사정에 따라 현저한 차이가 발생할 수 있으므로 착오 없이 꼼꼼히 따져 보아야 할 것이다.

‘기대수익’이란 말 그대로 자신이 그 부동산을 취득하여 되팔았을 경우 기대하는 수익, 되팔 계획이 아니더라도 그 부동산을 낙찰 받음으로 인해 얻고자 하는 시세차익을 말한다. 이는 개인의 욕심에 따라 달라진다. 부동산 경기, 지역, 종목에 따라서도 수시로 바뀔 수밖에 없는 것이 기대수익이다. 이러한 이유로 입찰가격의 산정은 오로지 입찰자 본인의 판단으로 결정할 수 밖에 없는 것이다.

경매의 ‘매’는 팔 매(賣)자를 쓴다. 그러나 입찰자 입장에서의 경매는 경쟁적인 매수행위다. ‘경쟁’이라고 한다면 이기는 게 능사겠지만 경매에서의 승리는 ‘취득’이 아니라 ‘수익’이다. 취득했다 하더라도 수익을 얻지 못했다면 승리했다 말할 수 없을 것이다.

/지지옥션 김재범 팀장