부동산경매 사건을 관찰하다 보면 ‘유치권신고 있음’이라는 문구를 어렵지 않게 볼 수 있다. 유치권은 타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 그 채권을 변제 받을 때까지 그 물건이나 유가증권을 유치할 수 있는 권리로 정의된다. 쉽게 말하면 경매의 목적이 되는 부동산에 관하여 리모델링 공사 등을 시공한 공사업자는 공사대금을 전액 지급 받을 때까지 그 부동산을 누구에게도 인도하지 않고 계속하여 점유할 수 있는 권리를 갖게 되는데 이를 유치권이라 하는 것이다. 이러한 유치권은 심지어 낙찰자에게까지 주장할 수 있고, 그 말은 유치권이 성립되는 물건을 낙찰 받을 경우 명도를 받기 위해서 공사대금을 대신 납부해야 하는 최악의 상황에 처할 수도 있다는 말이기도 하다.

그러나 유치권신고가 있었다고 하여 무조건 입찰을 포기해야만 하는 것은 아니다. 유치권은 법원에 신고한다고 하여 성립하는 권리도 아니고 신고하지 않는다고 하여 인정받지 못하는 권리도 아니다. 결국 유치권의 성립여부는 신고와는 아무런 개연성도 없다는 말이다.

유치권성립의 요건은 첫째, 그 물건에 관하여 발생한 채권만을 유치권의 피담보채권으로 할 수 있다. 따라서 금전대여 등으로 발생한 채권이 있음을 이유로 채무자의 주택을 점유하고 있는 경우라면 유치권은 성립할 여지가 없다.

둘째, 유치권은 유치권을 주장하는 자가 목적 부동산을 계속하여 점유하고 있는 경우에 한하여 인정받을 수 있다. 우리 민법은 일정한 권리를 제삼자에게 주장하려면 그 권리가 있음을 공시하도록 규정하고 있는데, 유치권은 저당권이나 전세권처럼 등기 할 수 있는 권리가 아니다. 그렇다면 등기 외의 방법으로 공시를 할 수 밖에 없는데 그 방법으로 ‘점유’를 강제하고 있는 것이다. 결국, 점유를 하지 않고 주장하는 유치권은 등기를 하지 않고 주장하는 저당권이나 전세권과 마찬가지로 인정받을 수 없다.

중요한 것은 유치권 신고가 있는 경매사건을 대하는 입찰자의 태도이다. 앞서 말한 바와 같이 유치권신고가 있다는 이유만으로 무조건 입찰을 피하는 행위는 ‘수익성은 위험성과 비례한다’는 투자의 기본을 이해하지 못하는 소심한 자의 도피이고, 명확한 근거 없이 유치권신고를 무시하고 입찰하는 행위는 요행으로 대박을 노리는 무모한 자의 도박이다.

그렇다면 유치권 신고가 있는 경매사건을 대하는 올바른 태도는 무엇인가? 유치권을 주장하는 자를 입찰 전에 만나볼 것을 권한다. 말한 바와 같이 유치권을 주장하는 자는 그 물건을 점유하고 있어야 한다. 따라서 현장을 방문한다면 유치권을 주장하는 자를 만날 수 있으며, 적어도 연락처라도 얻을 수 있다. 만약 현장에서 유치권을 주장하는 자를 만날 수도 없고 연락처조차 얻을 수 없는 상황이라면 일단 유치권 신고는 허위일 가능성이 상당하다.

유치권을 주장하는 자와 만나게 된다면 유치권 변제금액을 흥정해야 한다. 내가 낙찰을 받을 경우 얼마를 지급해 주면 나에게 경매사건의 부동산을 인도해 줄 것인지 흥정하여 금액을 결정하고, 금액이 결정되면 협의 내용을 문서로 작성해 받아 두어야 한다. 낙찰 후에 유치권을 주장하는 자가 입장을 달리할 경우를 대비하는 것이다. 이렇게 금액이 협의되고 확인서도 받아 두었다면 경매 부동산을 취득하고자 하는 가격에서 협의된 유치권변제 금액만큼 공제한 금액으로 입찰하면 된다. 결국 내가 취득하려는 가격에 부동산을 취득할 수 있게 되는 것이다.

간혹 유치권을 주장하는 자가 입찰 전에 미리 금전을 지급하고 유치권을 양수하라고 요구하는 경우가 있는데 유치권 양수는 절대 피해야 한다. 유치권을 양수하는 순간부터 내가 유치권을 주장하는 자가 되는 것이고 양수한 유치권을 존속시키기 위해서는 내가 점유를 유지하고 있어야 한다. 뿐만 아니라 만약 다른 사람이 낙찰을 받게 된다면 그 낙찰자는 나를 상대로 명도소송을 할 수도 있음을 명심해야 한다.

김재범 지지옥션 팀장