아파트나 다세대주택과 같이 분할되지 않은 토지 위의 1동 건물을 여러 사람이 소유할 수 있는 건물을 집합건물이라 한다. 이러한 집합건물의 경매사건을 검색하다 보면 다른 사건에서 발견할 수 없는 문구를 발견하곤 한다. 바로 <토지별도등기 있음>이라는 문구가 그것이다.

토지별도등기의 의미를 알려면 우선 대지권등기를 알아야 한다. 대지권등기란 집합건물이 소재하는 대지에 대하여 그 집합건물의 각 구분소유자들이 그 대지를 일정한 비율로 공유하는 형태를 등기한 것이다. 예를 들면 아파트의 경우 전용면적 00㎡, 00㎡ 대지권 이라고 표시되는 경우가 이에 해당한다.

이렇게 대지권등기가 된 토지는 건물의 전용부분과 분리하여 처분할 수 없다. 따라서 아파트나 다세대주택과 같은 집합건물은 집합건물의 등기부등본만 발급하여 열람하면 토지등기부등본은 별도로 열람을 할 필요가 없게 되는 것이다. 어차피 토지는 별도처분이 불가능하고 건물부분에 특정한 권리가 등기되었다면 그 등기의 효력은 토지에도 미치기 때문이다.

그런데 간혹 건물부분에는 설정되어있지 않은 권리가 대지권의 목적이 되는 토지에 설정되어 있는 경우가 있다. 가령 대지권등기가 되기 전에 이미 토지에 설정되어 있던 권리가 말소되지 않은 상태에서 대지권등기가 된 경우라든가, 집합건물의 존립에 영향을 미치지 않는 한도 내에서의 용익물권(지상권, 지역권)의 설정이 그에 해당한다.

이때 그 건물의 등기부등본을 열람하는 사람은 당연히 위에 설명한 이유로 토지등기부등본을 열람해 보지 않을 것이고 그로 인해 피해를 볼 수 있게 된다. 이러한 피해를 방지하기 위해 집합건물의 전용부분에 설정되지 않은 권리가 토지부분에 설정되어 있을 때 법원은 집합건물의 등기부등본에 <토지별도등기 있음>이라고 경고하여 토지등기를 별도로 열람해 볼 것을 권유하는 것이다.

결국, 집합건물의 경매사건에서 물건명세서에 <토지별도등기 있음>이라고 기재되어 있다면 반드시 토지등기부등본을 별도로 열람해 보아야 한다. 토지별도등기의 내용을 알아야 입찰여부 또는 입찰가격을 결정할 수 있기 때문이다. 토지별도등기의 내용이 소유권의 온전한 행사에 장애를 줄 수 있는 내용이라면 입찰을 포기하거나 그 부담만큼을 공제한 금액으로 입찰을 해야 하는 것은 당연하다. 집합건물을 취득하면 그 대지권도 당연히 취득하게 되지만 별도의 부담을 인수할 수도 있다는 사실을 잊어서는 안될 것이다.

간혹, 토지별도등기의 내용이 건물의 객관적인 가치를 올려주는 경우도 있다. 예를 들어 어떤 상가건물이나 아파트단지로 지하철 출구가 연결되는 경우 그 건물의 가치는 높아진다. 이런 경우 지하철공사는 그 토지에 지상권을 설정하게 되는데 그런 내용의 토지별도등기라면 입찰을 결정하는데 전혀 망설일 필요가 없는 것이다.

토지별도등기는 절대 간과해서도 안될, 그렇다고 지나치게 두려워할 것도 없는 경매과정에서 반드시 분석해야 하는 권리관계 중의 하나다.

김재범 지지옥션 팀장

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