부동산 시장의 뜨거운 감자였던 공공관리자제도가 오늘부터 본격 시행된다.

서울시는 재개발·재건축 단지의 공공관리자제도 시행에 따른 세부 내용을 담은 ‘도시 및 주거환경정비 조례’ 중 일부 개정 조례안이 시의회에서 최종 의결됨에 따라 오늘부터 공공관리자제도를 전지역으로 확대한다.

공공관리자제도는 조합에서 시행하는 모든 정비사업에 적용하되 조례 시행일 현재 시공사와 설계사 선정이 완료됐거나 300가구 미만 소규모 주택재건축사업, 도시환경정비사업 가운데 조합원 수 100명 미만 가운데 주거 비율이 50% 미만인 지역은 제외된다.

이에 따라 지난달 말 현재 서울지역 715곳의 정비사업지구 가운데 457곳의 재개발·재건축 정비사업에 공공관리자제도가 적용된다.

하지만 현장을 달궜던 시공사선정시기 조절은 미뤄지게 된다. 공공관리제도는 예정대로 오늘 서울시 도시정비조례 개정안이 공포되는 즉시 시행되지만 제48조제2항 시공자 선정지원 규정은 부칙이 신설됨에 따라 10월 1일부터 시행되기 때문이다.

이와 관련 대형정비업체 관계자는 “당초 사업시행 인가 이후로 조절될 것으로 보였던 시공사 선정시기가 기존과 같은 조합설립 인가 이후로 유예되게 됐다”라며 “시공사 선정을 앞둔 일선 조합들은 10월1일 전에만 총회를 개최하면 공공관리제도의 적용을 받지 않게 된다”고 말했다.

이어 그는 “유예기간에 대한 갑론을박이 많지만 안정적으로 사업을 수주하길 원하는 시공사들의 요구가 일부 반영된 것으로 분석된다”고 전했다.

시공자 선정시기 이외에도 오늘 시행되게 되는 공공관리자제도는 도시및주거환경정비법(이하 도시정비법) 제77조의4에서 정한 정비사업의 공공관리의 범위와 세부적인 절차, 기준 등을 규정하고 있다.

공공관리는 조합에서 시행하는 정비사업에 적용하되 △조례 시행일 현재 조합에서 시공자와 설계자를 모두 선정한 정비구역 △정비구역지정 대상이 아닌 소규모 주택재건축사업(300세대 미만) △도시환경정비사업 중 조합원 수가 100명 미만으로서 주거비율이 50% 미만인 지역은 제외된다.

적용범위는 정비구역 지정 후 추진위원회 구성부터 시공자 선정 시까지이며, 조합이 원하는 경우에는 지속적인 사업관리를 받을 수 있다. 단 이 같은 경우에는 사업관리는 위탁관리자가 수행하며, 수수료는 조합에서 부담해야 한다.

한편 일부 시범지구에서 논란이 돼왔던 업체선정기준에 서울시가 명확한 가이드라인을 제시함으로써 이에 대한 갈등이 어느 정도 불식될 것으로 전망된다.

서울시는 앞으로 서울시 재개발·재건축 사업구역의 설계자 및 정비사업전문관리업자 선정 시 기준에 따라 2개 업체를 추려 주민투표로 선정하기로 하고 '설계자 선정기준'과 ‘정비사업전문관리업자 선정기준’을 확정했다고 밝혔다.

◆ 시공사 선정은 어떻게

공공관리자제도 하에서 시공사 선정은 국토해양부장관이 고시한 〈정비사업의 시공자 선정기준〉을 준용하되 세부적인 사항들이 추가된다.

우선 조합은 입찰일 33일전에 현장설명회를 개최해야 한다. 이후 입찰을 마감하고 대의원회에서 총회에 상정할 3개 이상의 업체를 선정해야 한다. 시공자 선정총회는 조합원 과반수가 직접 참석해야 의사 진행이 가능한데, 1차 투표에서 과반수 득표한 업체가 없는 경우 다득표 순으로 2개 업체를 재상정한 뒤 과반수 득표자를 선정하면 된다. 이때 조합은 입찰 참여업체의 제안서 비교표를 작성해 대의원회 및 총회 소집 시 조합원에게 사전에 반드시 통지해야 한다.

시공자 임의의 설계변경도 불가능해진다. 시공자가 설계도서와 물량 내역서를 사전에 검토해 제출한 내용이 서로 상이하더라도 설계변경 사유가 되지 않는다는 것이다. 다만 공사금액 이외에 특화공사나 이주비 대여 조건 등의 별도 제안은 가능하다.