최근 주택시장은 수도권 중심으로 집값이 하향 안정세를 보이고 있지만, 주택거래가 크게 위축되어 국민들이 큰 불편을 겪고 있다. 여기에 미분양 적체가 지속되고 미입주가 늘어나는 등 주택경기가 침체되면서 부동산시장은 물론 주택관련 산업이 크게 위축되는 등 서민 경제의 어려움이 가중된 상황에서 정부는 실수요자 거래불편 해소와 서민 주거안정을 위해 8·29대책을 내놓았다.

주택경기 하락을 막겠다는 정부의 의지에 시장의 예상보다 큰 폭의 규제완화 정책을 실시한 정부의 용단에 경의를 표하는 바이다. 하지만 정부의 긍정적 시그널에도 불구하고 정부의 의지대로 주택경기 활성화가 이뤄지기 위해서는 정책의 수정과 보완이 더 이뤄져야 할 것으로 보인다.

첫 번째는 강남3구를 서민주거안정 대책이라는 명목 하에 DTI규제 완화 대상에서 제외함으로써 형평성에 문제가 있다는 비판이 일고 있다. 타 지역같이 금융규제의 전면 해제가 어려우면 그 폭이라도 넓혔어야 했다.

그동안 강남3구가 부동산거래의 진원지 역할을 해왔음은 주지의 사실이며 부동산경기 촉진에 중요한 촉매제 역할을 해왔다. 결국 부동산거래 활성화를 위해서는 거래촉진을 위한 강남3구의 견인차 역할이 매우 중요한 것이다.

이전 정부의 부동산정책이 ‘강남잡기’에 몰두된 것처럼 이명박 정부도 이와 유사한 길을 걷고 있다. 하지만 세계경제의 불투명성, 예고된 금리인상, 부동산가격 상승에 대한 시장 참여자들의 회의적 반응, 한시적 규제완화 등은 집값상승을 막는 요인으로 작용하고 있다.

현재 부동산시장을 둘러싼 객관적 환경은 부동산가격 상승을 막기에 충분하기 때문에 강남3구에 대한 규제완화가 당장의 집값급등보다는 거래활성화를 위한 필수조건이라고 할 수 있겠다.

이번 정책의 효과극대화를 위해서라도 실수요자를 위한 강남3구의 규제완화에 대해 검토해야 할 것이다.

◆ 쉬프트 정책을 더욱 활성화하는 것이 바람직

두 번째 문제점으로는 보금자리주택사업을 꼽을 수 있다. 보금자리주택사업은 기존 부동산 유통시장 질서(특히 일반 주택공급시장)를 여러 가지 측면에서 교란해 왔으며 주택거래 실종의 주요한 원인이 되었다.

특히 강남지역을 제외한 보금자리 전 지역에서는 이름이 무색하리만치 철저히 외면당하고 있다. 입주희망자들의 환경 역시 서민층임에도 불구하고 높은 분양가에 따라 외면을 받고 있는 실정이다. ‘반값아파트’라는 화려한 수식어를 달고 시작한 보금자리 주택사업이 공급원가 상승에 따른 분양성 하락으로 사업 수행에 큰 차질이 발생하고 있음에도 불구하고, 이를 지속적으로 추진하겠다는 것은 무리라는 것이 시장의 중론이기도 하다.

다만, 민영주택 공급비율(25%) 상향조정과 사전예약 물량 축소(80→50% 이하) 및 예약시기를 탄력 조정한다고는 하지만 보금자리주택사업을 계속 운영한다는 발표는 정부의 주택거래활성화의 의지를 의심케 하는 단면이 아닌가한다. 예비 청약을 탄력적으로 운용하겠다는 단서가 있다고는 하지만 많은 지역에서의 보금자리주택사업은 당분간 재검토 되어야 할 것이다.

또한 서민주거안정을 위한 주택정책을 펴기 위해서는 분양에 따른 공급 촉진 방법이 아닌 서울시의 장기전세주택인 시프트(Shift)와 유사한 정책을 더욱 활성화 하는 방법이 진정 서민을 위한 주택공급정책이 될 것이다.

이는 현실적 측면에서 1인 1세대수의 증가, 고령화 사회의 진척 등 사회적 구조변화와 더불어 자산증식 수단으로서의 부동산에 대한 시각변화에 따라 ‘사용의 개념’을 도입한 발상의 전환으로 주택공급정책을 펼치는 것이 바람직하다. 이렇게 해 시장 질서에 따른 민간부문의 주택공급과 공공부문의 역할을 분리시켜야 주택거래활성화뿐 아니라 서민주거안정이라는 보금자리주택사업의 정책목표를 실현시킬 수 있을 것이다.

늦은 처방은 백약이 무효이듯 그 효과가 크게 반감될 위험요소를 안고 있다. 그동안 부처 간 이견조율에 다소 늦어진 정부의 대책 발표가 그 효력이 어느 정도일지 매우 궁금하다. 꾸준한 모니터링을 통해 효과가 미흡할 경우 시의적절한 정책을 입안하여 주택거래를 활성화하고, 이로 인한 부동산과 연관된 수백만 명의 서민에게 단비 역할을 할 수 있도록 당국의 역할이 매우 중요하다 할 것이다.

이해광
- 해광부동산정책연구소장
- 경원대학교 경영대학원 출강
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