'부동산 불패신화'란 말을 들어본 적 있을 것이다. 그런 말이 생긴 근거를 생각해 보자.  

[그림1] 英 경제주간지 『이코노미스트』에서 발표한 최근 10년간 선진국 주택가격 상승률

[그림2] 서울시 부동산 가격 상승률

IMF때 부동산 가격은 폭락하였었다. 그 때 부동산을 구입하여 오래도록 보유한 사람들은 모두 돈을 벌었다는 개념을 넘어 신분상승까지 하였다.

최근에도 부동산 가격이 경기침체 여파로 주춤하고 있다. IMF때 처럼 지금 부동산을 매입하면 과거와 같이 자산상승의 효과를 볼 수 있을까? 여러분의 의견을 어떠신가? 앞으로의 부동산 경기를 결정 짓는 데는 여러 가지 요소가 있다. 과거에는 전 세계적으로 유동성이 풍부했던 시기였다. 즉 시장에 돈이 넘쳐났다.

그래서 부동산 가치만 상승한 것이 아니라 주식은 훨씬 더 많이 올랐다. 누구나 투자를 하였던 말 그대로 경기호황의 시기였던 것이다. 그러다 부동산 경기악화로 제일 먼저 지뢰를 밟은 것이 일본이다. 일본은 20년 전부터 지금까지 제로성장의 장기 침체를 겪고 있다. 그런 일본경제가 버틸 수 있는 이유가 무엇이겠는가? 우리나라와는 달리 일본은 정부의 국채 중 90%를 자국 내에서 감당하고 있기 때문이다.

즉, 해외 빚이 없어 제로성장률이어도 신용도가 떨어지지 않았던 것이다. 미국에서는 서브프라임 모기지사태 즉 주택시장의 파산상태가 발생했다. 최근에는 남유럽 국가들(PIIGS, 포르투갈/아일랜드/아이슬란드/그리스/스페인)이 큰 문제를 겪고 있다.  

이처럼 세계에서 부동산 가격이 많이 올랐던 국가들일수록 심각한 거품제거 기간을 겪고 있는 현상을 잘 관찰할 수 있다. 여러분은 앞으로 중국과 한국의 부동산 경기가 선진국들이 겪었던 부동산 침체로 기인한 상황을 빗겨갈 수 있을 것이라 생각하는가? 한편으로는 국내의 부동산 수급상황에 따른 영향도 있다. 만약, 한국의 부동산 시장의 미래가 밝지만 않다면 여러분은 주택마련 대책을 어떻게 세우겠는가?
 
위에서 물가의 변동과 부동산 경기와 관련하여서 전세계 경제의 흐름을 대강 생각해 보았다. 경제환경은 과거와 현재가 많이 다르다. 과거에는 고금리, 현재 그리고 미래에는 저금리 기조다. 이러한 변화가 우리의 가정경제에 많은 영향을 끼치게 된다. 앞으로 여러분은 바뀌어 가는 경제 환경에 대처하여 어떠한 행동을 해야 할까? 어떻게 해야 다른 사람들처럼 여러분도 부자가 될 수 있겠는가? 여러분이 지금까지 해왔던 자산증식 방법과 지금부터 앞으로 하고 싶은 방법을 검토해 보라.
 
은퇴자의 증가로 부동산의 수요와 공급 변화가 발생하고 있다. 대한민국은 1956년생부터 1975년생까지 태어난 세대를 베이비부머 세대라고 한다. 그 당시 태어난 인구가 약 2,000만 명이나 된다. 베이비부머들은 자녀가 많았기 때문에 30평형대 이상의 주택을 선호했으며 그 당시에 부동산 투자에 올인 했던 탓에 별다른 금융자산을 확보하지 못하고 있던 세대이다. 이들이 55세에 은퇴하는 2010년이 첫 베이비부머 세대인 1956년생이 55세가 되는 때이다.  

여러분이 생각하기에 베이비부머가 은퇴를 시작하면 부동산 가격에는 어떤 영향을 끼치겠는가? 시장 수요 공급의 원칙하에 생각해보자. 부동산에 올인 했기에 별다른 금융자산을 비축하지 않았던 베이비부머들은... 

2010년부터 은퇴를 맞이하며 보유하고 있던 부동산을 처분하여 금융자산을 확보하려 한다. 문제는 이들이 보유했던 주택들은 대부분 30평형대였기 때문에, 현재의 사회구조상 시장에 내 놓아도 금새 팔리지 않아 공급과잉으로 가격의 하락을 가져오게 된다는 것이다. 베이비부머가 은퇴를 하는 2010년 이후 20년 간 대한민국의 부동산은 어려움을 겪을 것이다. 늘어나는 1인 생활자들은 소형평형대 주택을 찾고 은퇴를 맞이하는 2,000만 명이나 되는 베이비부머들은 중대형 주택을 팔고자 한다. 게다가 정부에서는 건설경기를 살리기 위해 저가의 신규 아파트들을 공급하고 있다. 그래서 부동산 가격의 상승요인을 찾기가 더 어렵다. 대한민국의 부동산 투자를 이끄는 강남의 투자자들도 대형평형대에서 소형평형대로 투자대상을 변경하고 있다는 사실을 알아야 할 것이다.

앞으로는 부동산 투자를 하더라도 투자할 주택의 평형대를 소형으로 바꾸길 바란다. 만약, 30평형대 이상을 무리하게 대출까지 끼고 보유하고 있다면 하루라도 빨리 처분하여 금융자산으로 확보하길 바란다. 부동산 경기의 어려움은 주식시장의 어려움을 일으킬 것이지만, 자산이 저평가 될 수 있는 이 기간이 반대로 자산을 증식시키기에 너무나 좋은 기회일 수 있다는 것을 기억하라.

글ㅣ서용범 AFPK(ybseo0924@nate.com)
㈜코리아에셋 얼라이언스 / 마케팅 이사