a는 그 소유인 대지에 그 명의로 건축허가를 받아 지상 4층으로 된 여러 채의 다세대주택을 건축하였다. 그런데 건물의 마무리공사를 제외한 대부분의 공사는 마쳤으나 아직 준공검사는 받지 않은 상태에서 b에게 임대하여 사전입주를 시켰고, b는 1997. 3. 1. 입주하여 같은 달 4일 그곳으로 전입신고를 마치고 같은 달 8일 임대차계약서에 확정일자까지 받아 두었다.

이후 a는 c은행으로부터 대출을 받으면서 위 대지에 근저당권설정등기를 경료하였는데, 이후 a가 위 대출금을 변제하지 못한 관계로 결국 위 대지에 관하여 경매가 진행된 사안이다. 미등기인 위 다세대주택이 아닌 대지에 관하여만 진행된 경매절차에서, b는 위 대지에 관하여 근저당권을 설정한 c보다 먼저 우선하여 배당을 받을 수 있을까.

주택임대차보호법 제3조의 2 제2항은 ‘제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약서상 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매 시 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 받을 권리가 있다’고 규정하고 있다.

따라서 대법원도 대지를 포함하여 임차주택의 환가대금에서 우선변제를 받을 권리가 있는 이상, 주택임차인의 의사와는 관계없이 주택에 관하여는 경매가 신청되지 아니하고 그 부지인 대지만이 경매신청 된 경우라든지 주택과 대지가 시기를 달리하여 따로 경매되는 경우에도 대지의 환가대금에서 우선변제를 받을 수 있다고 보는 입장을 가지고 있다.(대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결 및 대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532판결 등) 결국 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 임차주택의 환가대금뿐만 아니라 대지의 환가대금에서도 우선변제를 받을 수 있고, 아울러 임차주택의 대지에 관하여 진행된 경매절차상의 대지의 환가대금에서도 우선변제를 받을 수 있다고 보는 것이다.

그런데 확정일자를 갖춘 임차인 b의 경우와 같이 그 우선변제권이 임차주택의 미등기일 경우에도 인정될 수 있을까. 다시 위 주택임대차보호법 제3조의 2 제2항을 살펴보자.  위 주택임대차보호법 제3조의 2 제2항은 ‘민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시’라고 규정하고 있는데, 이 규정은 임차주택이 등기가 된 후 경매되거나 공매될 것을 전제로 하는 것임을 알 수 있고, 그렇다면 미등기인 건물의 세입자인 b는 위 대지의 환가대금으로부터 우선변제권을 행사할 수 없는 것이 아닐까 하는 의문이 생길 수 있다.

이와 관련하여 최근 대법원은 정책적으로 주택임차인을 보호하여 국민의 주거안정을 꾀하고자 하는 주택임대차보호법의 입법취지에 비추어 볼 때, 미등기 주택을 임차하는 경우에 확정일자를 갖춘 임차인으로서는 주택은 미등기로 경매로 회부될 수 없다고 하더라도 그 대지만은 경매절차에 회부될 수 있고, 그 환가대금에서 법상 인정되는 우선변제권에 기하여 우선적으로 보증금을 회수할 수 있으리라고 기대한다고 봄이 상당하므로 미등기된 건물에 확정일자를 갖춘 임차인에 대하여도 그 기대를 보호함이 타당하다고 하였다.(대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 판결)

결국 본건의 경우 b는 미등기인 위 다세대주택이 아닌 대지에 관하여만 진행된 경매절차에서, 대지에 관하여 근저당권을 설정한 c보다 먼저 우선하여 배당을 받을 수 있을 것이다.

글ㅣ최수영 변호사 suhye924@naver.com

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