최근 들어 우리나라 자산운용업계는 전통적인 유가증권에서 벗어나 실물자산으로 투자대상을 확대하는 등 획기적인 투자상품의 다양화 바람이 불고 있다. 이들 다양한 상품들 중에서 제일 규모가 크고 많은 상품들이 출시된 것이 자산운용회사들이 앞 다투어 출시한 부동산투자관련 펀드들이다.

2010년 12월 초 현재 사모, 공모 펀드를 합하여 310개 펀드 총 12조 8천억 원 정도가 설정되어 있으며 이 중에서 최대로 큰 펀드는 맵스자산운용회사의 해외부동산 투자펀드로 설정액이 4,641억 원에 달할 정도로 크다. 물론 이들 중에 아주 작은 펀드는 4억 원에도 못 미칠 정도로 아주 작은 펀드도 있을 정도로 규모의 천차만별을 보여주고 있다.

이들 펀드들의 수익률을 살펴보면 펀드가 설정일 이후 최대 60%정도 수익이 난 펀드가 있는 반면(연 수익으로 환산할 경우 12%정도임)에 대부분의 펀드들이 투자원본 수준이고 투자원본에 한참 못 미치는 펀드들도 있어 부동산 투자관련 펀드들이 투자자들이 생각하는 것만큼 높은 수익을 가져다주지 못하고 있는 것도 사실이다. 특히 해외 부동산에 투자한 펀드들의 경우 실적의 차이가 심하여 운용회사의 전문투자능력을 믿고 투자자금을 맡기기에는 여러 가지 문제점이 많다.

사실 투자회사들을 살펴보면 직접 해외투자에 나서는 경우도 있지만 해외유수의 부동산투자화사에 간접투자하는 방식으로 투자에 나서는 경우도 있어 투자자 입장에서 보면 해외부동산투자펀드에 대해 신중한 접근이 필요한 것도 사실이다. 그리고 이들 부동산 투자 펀드들은 다른 실물자산투자 펀드들에 비해 투자회임기간이 길어서 투자자금의 회수에 상당히 시간이 걸릴 수밖에 없다.

운용회사들이 투자자들로부터 자금을 모집하여 임대형 부동산투자를 하든, 경·공매형 부동산투자를 하든, 개발형 부동산에 투자를 하든지 간에 투자기간은 길 수 밖에 없고 또 완전한 투자자금회수를 위해서는 대상 부동산의 매각이라는 절차가 반드시 필요하기 때문에 기존의 주식이나 채권처럼 손쉽게 환매할 수 없다는 것이 이 펀드들이 갖는 속성이다.

2008년 금융위기 이전에 전 세계적으로 부동산 투자 혹은 투기 붐이 불어 많은 유동자금들이 부동산에 투자되었으나 이들 자금이 금융위기로 모두 부동산에 묶이게 됨에 따라 금융위기 극복을 위해 선진각국을 비롯하여 우리나라 중앙은행이 금리를 인하하고 정부가 재정지출을 확대하는 방법으로 유동성공급을 확대하였다. 이런 결과로 우리나라는 OECD국가들 중에서 가장 빠르게 경기회복을 하는 등 점차 세계경기가 회복세에 접어드는 모습을 보이고 있다. 그러나 미국을 필두로 한 선진국의 부동산 경기는 아직 회복되지 않고 있으며 아일랜드, 스페인, 포르투갈  등의 국가는 아직도 문제가 지속되고 있는 등 여전히 금융위기를 초래한 원인들을 확실히 회복되었다고 할 수 없는 형편이다.

이런 상황에서 과거와 같이 투자자들이 과감하게 국내외 부동산을 투자를 직·간접적으로 하기에는 위험부담이 있는 것은 사실이다. 그러나 모든 투자가 그러하듯이 위기를 극복하는 방법, 위기에 돈을 버는 방법은 위기를 적극적으로 대처하는 것이다. 즉 침체국면에서 투자에 나서는 용기야 말로 투자로 확실하게 수확하는 방법이라고 단언할 수 있다.

주식시장은 경기회복에 맞추어 2010년에 상당히 상승한 반면, 아직 부동산은 침체국면에 있기 때문에 여유자금이 있는 투자자들은 지금 서서히 투자에 나서는 것이 투자리스크를 줄이는 방법이라고 할 수 있다.

그러나 부동산은 예열과정이 필요한 상품이라는 것을 잊지 말아야 한다. 시장은 주식처럼 쉬 뜨거워지고 쉬 식는 시장이 아니라 서서히 뜨거워지고 화려하게 버블을 만들고 정부정책에 의해 거품이 폭발하는 시장이기 때문에 이러한 시장의 특성을 알고 투자하는 것이 바람직하다.

과거와 달리 해외부동산도 펀드를 통해 투자하는 방법이 있기 때문에 투자자들의 선택폭은 넓다고 하겠다. 그러나 투자자들이 해외부동산을 전문가에게 전적으로 맡기기에는 여러 가지 고려해야할 점이 많기 때문에 그 어느 때보다도 투자자들의 상품에 대한 이해와 대상펀드를 운용하는 전문가들의 경력이나 운용회사의 시스템에 대한 이해가 전제되지 않으면 올바른 투자수익을 올릴 수 없다는 것을 기존의 부동산 펀드 수익률로 충분히 알 수 있다.

사실 부동산을 직접투자 한다는 것은 투자자로 하여금 상당한 노력을 요하기 때문에 간접투자수단을 이용하는 것이 투자자 입장에서 보면 상당히 손쉬운 투자방법이라고 볼 수 있다. 그러나 우리나라의 부동산 투자펀드의 역사도 일천하고 수많은 펀드들이 출시되고 있는데 과연 그렇게 많은 전문투자가들이 존재하는지에 대한 의문도 들고 더더군다나 해외투자는 전문가가 없다고 해도 과언은 아닐 정도로 인력풀의 한계가 있다.
시대는 간접투자가 활성화되는 시대로 바뀌고 있지만 부동산펀드의 운용실적을 통해볼 투자자들이 손쉽게 투자하기에는 분명히 한계가 있다. 따라서 투자자들이 꼼꼼히 투자 상품을 살펴보는 노력이 필요한 것도 사실이다. 투자자들은 위기 속에서 희망의 싹이 트는 것을 잊지 말자.

글ㅣ이재영 YK물류주식회사 전무이사