이영진 / 세무법인 신보 대표 세무사
국세청 등 서울시내 세무서에서 25여년 근무
현 동작세무서 과세적부·이의신청 위원회 위원
yjtax2004@naver.com 

 

☞자녀가 부모로부터 집을 받거나 이용할 수 있는 방법은 증여, 양도, 무상사용 등 여러 가지 형태가 있다. 하지만 이왕 집을 마련해 줄 거라면 소유권을 이전하는 방식이 필요할 것이다. 하지만 무턱대고 양도나 증여를 선택할 수 없는 것. 왜냐하면 세금이 많이 나오기 때문이다. 그래서 많은 사람들이 그동안 세금부담이 적은 부담부증여 방식을 활용한다.

부담부증여 방식은 대출금을 함께 증여하는 것이다. 이렇게 되면 부채에 해당하는 부분은 양도세가, 나머지 부분은 증여세가 과세된다. 이 집은 현재 전세보증금 1억 원과 대출금 1억 원이 있다. 어떻게 하는 것이 좋을까? 이러한 상황에서는 다음과 같은 몇 가지 대안이 있다.
이들 각각에 대해 검토해 보자.

① 대출금 등 없이 증여하는 방법
3억 원에서 3,000만 원(증여공제)을 공제한 차액 2억 7,000만 원이 과세표준이 된다. 이 금액에 20%의 세율을 곱한 다음 1,000만 원의 누진공제를 하면 4,400만 원이 산출세액이 된다.

 

② 대출금 등을 포함한 상태에서 증여하는 방법
대출금 같은 부채를 포함해 증여하는 방법을 알아보자. 이러한 증여방식을 부담부 증여라고 했다. 이 경우 증여금액은 부채를 차감한 금액이 되므로 1억 원에서 3,000만 원을 차감하면 7,000만 원의 과세표준이 나온다. 이 금액의 10%인 700만 원이 산출세액이 된다. ①에 비해 증여세가 상당히 많이 감소했으나, 세법은 부담부증여로 인해 인수한 부채는 양도의 대가로 보아 김상속 씨에게 양도소득세를 부과한다. 따라서 정확한 의사결정을 위해서는 양도소득세가 얼마나 나올지 계산해야 한다. 만일 양도소득세가 1,000만 원이라면 ①에 비해 2,700만 원 정도가 작게 나온다.

 

③ 김상속 씨와 그의 자녀가 매매하는 방법 
매매임이 입증되지 않으면 증여세가 부과되며 자칫 가산세 등이 부과되어 상당한 금액이 세금으로 나갈 수 있다. 따라서 자금수수가 이루어지기 힘든 상황에서는 이 방법은 별로 추천하지 않는다.

 

④ 김상속 씨가 집을 판 후 나온 현금을 증여하는 방법
김 씨가 제3자에게 매매한 자금 중 일부를 세금으로 납부하고 남은 현금을 자녀에게 줄 수 있다. 이 때 현금을 주는 자체는 증여에 해당한다. 따라서 자금출처조사 등에 의해 증여세가 추가로 나올 수 있다.

 

결론 
앞에서 보았듯이 자녀에게 집을 물려주는 방법에는 각양각색의 방법이 있다. 어떤 방법을 선택하느냐는 것은 당사자가 알아서 하겠지만 문제점이 없고 세금도 줄일 수 있는 방법을 선택하는 것이 안전하다. 이러한 관점에서 ②의 방식인 부담부증여방식이 추천된다. 다만, 세금을 절약하기 위해서 대출을 미리 받는 경우에는 이자손실도 발생할 수 있으므로 이러한 부분도 고려할 필요가 있다.