전문가 ‘8년 임대에 혜택 집중, 실효성 의문…매각ㆍ버티기 가능성’

윤근일 기자기사입력 2017.12.13 15:22

정부가 13일 발표한 임대주택 활성화 방안에 대해 전문가들은 각종 혜택을 통해 임대사업자 등록을 유도하려는 정부의 의도는 긍정적이라고 평가하면서도 임대 등록에 따른 혜택이 '8년 임대'에 집중돼 있는 데다 세제 혜택도 그리 크지 않다면서 실효성에 의문을 제기했다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 "이번 방안은 임대주택 등록을 유도하기 위한 '당근과 압박'으로 요약된다"며 "일단 자발적 임대주택 등록을 유도하되 향후 시장 상황을 감안해 2020년 이후 등록 의무화를 도입하겠다고 밝혀 다주택자들의 심리적 압박이 예상 된다"고 밝혔다.

박 위원은 "베이비부머 등 은퇴자를 중심으로 임대주택을 등록하는 다주택자들이 많이 늘어날 것으로 예상된다"며 "가격 제한으로 강남보다는 강북, 수도권, 지방의 주택에서 상대적으로 임대주택 등록이 많을 것 같다"고 전망했다.

허윤경 건설산업연구원 연구위원은 "임대사업자들이 예전과 달리 양성화를 해야 한다는 쪽으로 인식이 많이 바뀌었다"며 "이번 임대주택 활성화 방안이 3주택 이상자에 대해서는 유인효과가 있을 것 같다. 내년 4월 인프라가 마련된 이후 효과가 나타날 것 같다"고 평가했다.

허 연구위원은 그러나 "2주택자들은 시세차익 목적으로 구입한 경우가 많고 스스로 임대사업자라 생각하지 않기 때문에, 혜택이 대부분 '8년 임대'에 주어지는 상황에서 임대사업자로 등록하기는 애매할 것"이라고 덧붙였다.

고종완 한국자산관리연구원장은 "정부가 그동안 투기 수요로 규정했던 다주택자들에게 퇴로를 열어준 것 같다"며 "건보료 폭탄과 장기보유특별공제의 완화로 임대주택 등록 수요가 상당히 있을 것으로 보여 시장에 긍정적인 효과를 미칠 것으로 보인다"고 말했다.

고 원장은 다만 "혜택이 너무 장기보유자에 대해서만 집중된 것 같다"고 평했다.

양지영 R&C 연구소장도 "정부가 장기임대를 유도하려고 8년 임대 혜택을 강화했으나 이는 사실상 4년 임대 혜택을 배제한 것이기도 하다"며 "급변하는 시장에서 8년 이상을 보고 투자하는 것은 집주인 입장에서는 리스크가 너무 크다"고 비판했다.

양 소장은 이어 "세제 혜택이 임대주택 가격이 일정 기준 이하이고 주택규모가 작을수록 큰 반면 85㎡를 초과하면 미미하게 설계돼 중대형 임대주택 소유자들은 등록할 동기가 거의 없다"며 "현재 가격 상승의 주범인 중소형의 선호 현상을 더 가중할 수 있어 보인다"고 덧붙였다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "이번 대책에서 전세금 반환보증금액 한도를 상향함으로써 현재 입주 과잉 리스크가 커지는 상황에서 수혜 보는 사람이 많을 것"이라고 긍정 평가했으나 "애초 기대됐던 면적 제한 폐지, 금액제한 상향도 빠지는 등 이 정도 수위의 인센티브로 임대주택 등록을 '활성화'할 수 있을까 싶다"고 말했다.

전문가들은 이번 대책이 당장 매매시장에 급격한 영향은 미치진 않을 것으로 전망했다.

함 센터장은 "2천만원 이하 임대소득 과세를 비롯해 2019년에야 제도가 변경되는 내용이 많기 때문에 당장 내년 시장을 좌지우지할 변수는 아니라고 본다"며 "거래량, 가격에 영향을 미치지 않을 것"이라고 예상했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "이번 정책 자체가 강도가 엄청 세지는 않기 때문에 앞으로 정부가 내놓는 대책에 따라 시장이 움직일 것 같다"며 "추가 대책이 시행되는 과정에서 시장이 서서히 방향을 잡아갈 것 같고, 지금은 '눈치보기 장세'가 더 연장될 것 같다"고 내다봤다.

전월세 시장에 대해서는 앞으로 전세 매물이 늘어날 것으로 보는 시각이 많았다. 또, 이번 대책이 아니더라도 당장 내년부터는 입주물량이 급증해 '공급과잉'이 우려되는 상황이어서 한동안 안정 기조가 이어질 것이란 전망이 우세했다.