문재인 대통령이 신년사에서 주택공급 정책을 강조함에 따라 국토교통부에서 설 연휴 전으로 발표하기로 구체적 공급 방안에 관심이 몰리고 있다.

정부와 여당은 설 연휴 전 발표하기로 한 '혁신적인 공급정책' 중 하나로 서울 내 주거지역 용도변경 방안을 검토하는 것으로 12일 확인됐다.

홍익표 당 정책위의장은 이날 KBS 라디오에서 "고밀화나 용도변경을 통해 서울을 중심으로 하는 수도권에 공급을 획기적으로 늘리기 위한 대책을 국토교통부와 협의하고 있다"고 말했다.

핵심 당직자는 이와 관련, "서울에서 일반주거지역을 준주거나 상업지역으로, 준공업지구를 주거지역으로 바꿔 용적률을 높일 수 있다는 점에서 검토하고 있다"고 설명했다.

특히 저밀도 주거지의 고밀도 개발 방안보다 절차가 까다롭고 복잡하다고 지적돼온 용도변경 방안이 실제 추진될 경우 공급 물량이 상당 규모 확보될 것이라는 관측이 나온다.

부동산업계 등에 따르면 변창흠 국토교통부 장관의 예상되는 주택공급 대책 방향은 역세권, 준공업지역, 연립 및 다가구 주거지 등 저층 주거지의 고밀도 개발로 요약할 수 있다. 도심에 교통이 편리한 역세권과 저층 주거지 등에 용적률을 높이는 등 고밀도 개발을 통해 충분한 주택 공급을 하겠다는 취지로 보인다.

▲역세권 용적률 최대 700% 상향

정부는 역세권 고밀 개발을 위해 준주거지역 용적률을 최대 700%까지 상향하는 국토계획법 시행령 개정을 준비 중이다. 서울 지하철역 주변의 평균 용적률은 160% 수준이다. 역세권 범위도 현행 250m에서 500m까지 확대하는 방안이 검토되고 있다.

▲저층 주거지 개발, 공공임대 기부채납

저층 주거지 개발의 일환으로 서울 연립주택 등 저층 주거지를 개발해 주택 공급을 확대하기 위한 ‘공공 소규모 재건축 사업’ 방안이 나온다.

지난 7일 천준호 더불어 민주당 의원이 대표 발의한 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’ 개정안에 따르면 공공이 참여해 사업을 이끌고, 용적률을 법적 상한의 120%까지 높여주는 게 핵심이다. 또 늘어난 용적률의 20~50%는 공공임대를 지어 기부채납하도록 할 방침이다.

▲준공업지역, 용적률 상향

서울 영등포·구로·금천 등 시내에 산재해 있는 준공업지역에 대한 공공기관 주도의 순환개발도 병행될 전망이다.

천 의원실에 따르면, 이런 소규모 재건축 대상지는 서울 시내에만 2,070개 단지, 6만384가구에 달한다.

준공업지역에서는 공공 기관이 주도하는 순환 개발이 추진된다. 국토부는 준공업지역 개발의 사업성을 높이기 위해 서울시의 협조를 얻어 사업 부지 확보 비율을 50%에서 40%로 낮췄으며 주택 공급을 더욱 확대하기 위해 용적률을 상향하는 방안을 적극 검토 중이다.

소규모 재건축 사업은 대지면적 1만㎡, 200가구 미만이면서 노후ㆍ불량 건축물이 3분의 2 이상인 곳에서 추진된다.

현재 소규모 주택정비사업은 전체 주택의 20% 이상을 임대주택으로 지으면 용적률을 법적 상한까지 높일 수 있다. 그러나 공공개발 방식을 도입하면 용적률을 추가로 얹어준다는 게 핵심이다. 결과적으로 2종 일반주거지역에서는 250%에서 300%로, 3종 일반주거지에선 300%에서 360%까지 올릴 수 있게 된다.

▲재건축 규제 완화는 미지수

한편, 정부가 집값 잡기 위해 수요 억제 정책에서 주택 공급으로 부동산 정책 기조를 틀었으나 재건축 규제 완화는 기대하기 어렵다는 것이 전문가들의 의견이다. ‘강남 등 재건축·재개발 금지’, ‘이익환수’ 등의 기존 정책 기조를 고수한 상황에서는 주택난 해결이 쉽지 않을 것이라는 게 부동산 업계의 시각이다.

아울러 정부의 계획대로 공급이 이루어진다고 가정해도 준공해서 공급 확대를 실현 하는 데는 최소 5년 정도가 걸린다는 점도 즉시 효과를 기대하기 어렵다는 분석도 나온다.