서울 아파트 시장에서 고가와 중저가 아파트간 양극화 현상이 심화하고 있다.

최근 극심한 거래 절벽 속에서도 상대적으로 고가주택 비중은 커지고, ‘똘똘한 한 채’에 대한 선호도가 올라가면서 신고가를 찍는 단지도 속출하고 있다.

종합부동산세, 대출 규제 등 각종 규제가 고가주택과 다주택자를 겨냥하고 있지만, 실제로 고가보다는 저가주택이 더 먼저 타격을 받고 있다는 분석이 나온다.

▲대출 규제 강화하니…9억원 초과 고가 아파트보다 중저가 더 타격

12일 국토교통부의 실거래가 자료를 분석한 결과 금융당국이 시중은행의 가계대출 총량 관리를 본격적으로 강화하기 시작한 올해 8월 이후 11월 말까지 서울 아파트 실거래가 신고 건수는 이날 기준 총 1만489건로, 직전 4개월(4∼7월)간 1만7663건에 비해 7000건 이상 줄어든 것이다.

집값이 단기 급등한 데 따른 피로감에다 강력한 대출 규제로 매수세가 위축된 것이다.

11월 계약 물건은 아직 이달 말까지 신고 기간이 남아 있지만 최근 시장 분위기를 고려할 때 거래량 감소는 불가피한 상황이다.

▲ 고가 아파트 거래 비중 더 확대

아파트 거래량은 줄었지만 금융당국의 총량 규제 이후 고가 아파트 거래 비중은 오히려 확대됐다.

올해 8∼11월 9억원 초과 실거래가 신고 건수는 현재까지 총 5086건으로 전체 거래량의 48.5%에 달했다. 이는 4∼7월에 신고된 9억원 초과 비중 41.9%(7409건)보다 6.8%포인트(p) 이상 높은 것이다.

아예 서울에서 대출이 안 되는 15억원 초과 아파트 거래 비중도 18.0%에 달해 대출 규제 강화 직전의 15.9%보다 2%p 이상 커졌다.

30억원 초과 초고가 아파트 거래 비중 역시 대출 규제 강화 이후(8∼11월) 2.7%(278건)로, 직전 4개월(4∼7월)의 2.4%(429건)보다 비중이 소폭 확대됐다.

이에 비해 같은 기간 9억원 이하 거래비중은 4∼7월 58.1%에서 8∼11월 51.5%로, 대출 규제가 없는 6억원 이하 비중은 28%에서 24.3%로 각각 줄었다.

고가 아파트 거래비중이 상대적으로 커진 배경에는 서울 아파트값이 오르면서 일부 중저가 아파트가 9억원 초과 고가 아파트에 편입된 영향도 있다.

그러나 이보다는 금융당국이 대출 총량 규제에 나서고, 총부채원리금상환비율(DSR) 적용을 확대하면서 애초 대출 규제가 강한 9억원 초과 아파트보다 중저가 아파트들이 더 큰 타격을 받는 것으로 전문가들은 보고 있다.

노원구 상계동의 한 중개업소 대표는 "당초 대출이 중단된 15억원 초과 고가주택이 많은 강남권은 수십억원짜리 아파트를 사려고 현금을 싸 들고 오지만 강북에서는 대출을 끼지 않는 경우가 거의 없다고 봐야 한다"며 "현금 부자들이 집을 사는 강남은 DSR 등 돈줄 죄기에 영향을 덜 받고, 서민 아파트가 직격탄을 맞은 격"이라고 말했다.