임대차 3법 시행 이후 서울의 아파트 임대 매물이 16.2% 감소한 것으로 추정된다는 연구 결과가 나왔다.

최인혁 한국조세재정연구원 부연구위원은 29일 '재정포럼 3월호'에 발표한 '실시간 자료에 기반한 주택시장 현황 및 정책적 함의' 보고서에서 "2020년 7월 26일을 기점으로 서울·경기·인천·세종 아파트 임대시장에서 매물량이 급감한 것으로 추정된다"고 밝혔다.

이는 부동산 빅데이터 업체 아실이 제공하는 아파트 매매와 임대(전·월세) 매물량 자료와 국토교통부 거래량 자료를 활용해 2020년 1월부터 작년 10월까지 서울·경기·인천·세종 지역 아파트 시장 추세를 분석한 결과다.

최 부연구위원은 "임대차 3법을 포함하는 일련의 부동산 정책은 매매 시장보다 임대 시장에 더 큰 영향을 미친 것으로 짐작된다"며 "서울의 임대 매물량 감소 폭은 16.2%로 매매 시장 매물량 감소 폭인 5.7%의 3배 수준으로 추정됐다"고 설명했다.

임대차 3법은 2020년 7월 30일 국회에서 통과됐다. 계약갱신청구권과 전월세 상한제는 이튿날인 31일부터, 전월세신고제는 작년 6월부터 각각 시행됐다.

아파트 매매 시장에서도 주요 정책 발표 이후 추세 변화가 관찰됐다.

연구에 따르면 2020년 6월 무렵까지 완만히 증가하던 서울·경기·세종 아파트 매매 물량은 그해 7월을 기점으로 일제히 급감한 것으로 나타났다.

세종은 2020년 9월부터 반등이 시작됐지만, 경기는 작년 2월 무렵까지 내림세가 이어졌고 이후에도 예년 수준을 회복하지 못한 것으로 분석됐다.

최 부연구위원은 추가 분석을 토대로 "모든 고려대상 지역에서 6·17 대책 발표 직후 급격한 추세 변화가 있었다"며 "(추세 변화 시점은) 서울·경기는 2020년 6월 28일, 인천·세종은 6월 14일로 각각 추정된다"고 설명했다.

추세 변화 시점 이후 매매 물량 감소 정도는 서울 5.7%, 세종 10.5%로 추정됐다.

최 부연구위원은 "분석 결과들은 주요 부동산 정책 발표 전후 주택시장 수량 변수들의 추세가 즉각적이고도 급격히 변화했음을 말해준다"고 지적했다.

그는 "다만, 아파트 매매시장에서 '매물 잠김'과 '거래 절벽' 현상이 목격됐지만 이런 변화를 온전히 정책(발표)의 영향으로 이해하기에는 무리가 있다"며 "그 인과성 여부나 정도는 추가 분석을 통해 엄밀히 밝혀져야 할 부분"이라고 강조했다.

아울러 최 부연구위원은 "작년 9월 기준 세종에서 아파트 매매와 임차 거래 예상 소요 시간은 각각 15.6개월, 2.1개월로 전년 같은 달보다 96%, 60% 연장됐다"고 밝혔다.

그는 "시장기능의 핵심이 자원의 효율적 배분임을 고려할 때 사회 후생의 감소 가능성을 암시하는 것"이라며 "정부의 과도한 시장개입으로 인한 실수요자 등의 피해가 조심스럽게 우려되는 대목"이라고 지적했다.

그는 "만일 연구를 통해 일련의 부동산 정책들이 시장 기능이나 역할을 지나치게 제한한 것으로 밝혀지면 기존 정책 목표의 당위성이나 여타 정책목표들과의 상충 가능성 등을 재고해 부동산 정책 전반의 방향성을 신중히 재설정해야 할 것"이라고 말했다.