정부가 6·21 부동산대책으로 분양가 상한제(분상제) 개편안을 발표했습니다.

앞으로는 정비사업장 분양가 산정시 세입자 주거이전비, 영업손실보상비, 명도 소송비 및 기존 거주자 이주를 위한 금융비(이자), 총회개최 등 필수소요 경비 등도 적정 수준으로 반영할 계획입니다.

또한 자재비 급등이 분양가에 보다 적기 반영되도록, 주요 자재 항목을 현실화하고 조정 요건도 추가하기로 했습니다.

이와 함께 택지비 검증의 객관성과 공정성을 제고하고 평가가 조기 완료될 수 있도록, 택지비 검증위원회를 신설하여 부동산원 외에도 해당평가사와 전문가 등이 검증에 직접 참여하도록 할 계획입니다.

일부에서의 기대와 달리 정부는 분양가 상한제 폐지는 검토하지 않는다는 입장인데요. 이번 분양가 상한제 개편 관련 내용들 정리해 봅니다. <편집자 주>

◆ 이번 분양가 상한제 개편 이유는 무엇인가

이번 조치는 정비사업에서 특수하게 발생하지만 그간 반영되지 않아 공급 애로요인으로 작용하던 필수 비용을 적정하게 반영하기 위한 것입니다.

당국은 최근 자재비 상승을 건축비에 보다 연동시키는 등 분양가 관련 제도 운영을 합리화하는 데 중점을 두겠다고 밝혔습니다.

제도가 개선되면 정비사업 등 도심 내 공급기반이 확보됨에 따라, 시세 대비 저렴한 주택 공급이 증가할 것이라는 예상입니다.

이에 따라 무주택 서민의 내 집 마련 기회가 확대되고, 시장 안정요인으로 작용할 것으로 정부는 기대하고 있습니다.

◆ 자재값 상승분이 건축비에 반영되면 서민 주거부담이 증가하는 것이 아닌가

당국은 분양가 상한제 개편 후에도 분상제 적용 주택은 시세 대비 저렴해 무주택 서민의 주거부담 증가폭은 미미할 것으로 판단했습니다.

나아가 주택 공급이 증가함에 따라 무주택 서민의 청약기회도 확대될 것으로 기대하고 있는데요.

이번 제도개편으로 최근 자재값 상승분이 건축비에 보다 신속하게 반영됨에 따라, 주택 공급이 보다 원활해질 수 있다는 것입니다.

또 자재 값과 건축비 간 연동성도 강화돼, 추후 자재 수급 안정으로 자재값이 대폭 내려가는 경우에도 건축비가 원활하게 조정되어 서민 주거안정에도 기여할 수 있다는 설명입니다.

◆ 분양가 상한제 개편이 분양가에 미칠 영향은 어느 정도인가

한국부동산원 시뮬레이션 결과에 따르면 분양가가 1.5%에서 최대 4.0% 상승하는 효과가 있을 것으로 예상됩니다.

또한 추가로 지출해야 하는 비용이 많은 재개발이 재건축보다 좀 더 높은 수준으로 오를 것으로 보입니다.

정부는 이번 제도개편이 분양가에 미치는 영향은 미미할 것으로 예상하고 있는데요.

이는 분양가 상한제 개편이 주로 정비사업에 적용되는 사항이며, 신도시 등에서 저렴하게 공급되는 공공택지 사업은 이번 조치와 큰 연관이 없기 때문이라는 설명입니다.

자재값 상승에 따른 건축비 조정의 경우에도 향후 자재수급 안정 시에는 정상화되므로, 분양가 영향은 일시적일 것이라는 판단입니다.

◆ 부동산원 택지비 검증위원회를 신설하는 이유는 무엇인가

그동안 민간택지 택지비를 산정할 때 사업주체가 시행한 감정평가 결과의 적정성 여부를 부동산원에서 내부적으로 검토해왔는데요.

외부 의견수렴 절차가 없어서 검증이 주관적이라는 지적이 제기돼 왔습니다.

이에 따라 부동산원 내에 택지비 검증위원회를 신설하고 해당 감정평가사 및 외부 전문가 등의 의견을 수렴해 택지비 검증의 객관성과 공정성을 높이겠다는 것입니다.

한편, 부동산원의 택지비 검증을 폐지했으면 좋겠다는 의견도 많았는데요.

당국은 택지비가 분양가에 미치는 영향이 크기 때문에 인위적으로 삭감할 수는 없다는 입장입니다.

민간택지 택지비는 공적 기관이 객관적으로 검증하는 것이 필요해 제도는 존치시키기로 했고, 택지비에 미치는 영향은 중립적이라는 판단입니다.

향후 택지비 검증위원회가 신설되더라도, 부동산원의 적정성 검토는 현행대로 최대 20일입니다.

◆ 향후 분양가 상한제 추가 개편 계획이 있느냐는 물음도 있다

정부는 향후 불필요한 분양지연 등을 방지하기 위해, 추가 개편은 추진하지 않을 계획이라고 밝혔습니다.

현장에서 제기한 애로 사항 중 합리적으로 반영 가능한 사항은 이번에 최대한 반영했다는 것입니다.

또 민간택지에 대한 분양가 상한제 폐지는 전혀 검토한 바가 없다는 입장입니다.