해제 35일 만에 구 단위 재지정
집값 급등 확산 차단 목적

정부와 서울시가 19일 강남 3구와 용산구 아파트 전체를 토지거래허가구역으로 확대한 가운데, 최근 한 달여 사이 급등한 강남권 집값을 진정시키기 위한 고강도 조치로 평가된다. 지난달 12일 일부 지역을 해제한 지 35일 만에 더 넓은 구역을 다시 묶는 이례적 결정이어서 시장의 관심이 집중되고 있다.

▲ 토지거래허가구역 해제 후 신규지정 지역 [연합뉴스 제공]

◆ 구 단위 지정은 첫 사례

19일 정부와 서울시는 강남구·서초구·송파구·용산구 아파트 2200개 단지, 총 40만 가구를 토지거래허가구역으로 지정한다고 밝혔다. 국토교통부, 서울시, 기획재정부, 금융위원회 등이 공동으로 참여해 발표한 조치로, 기존 일부 동 단위가 아닌 구 전체를 한 번에 지정한 것은 이번이 처음이다.

이번 조치는 해제 이후 나타난 집값 급등세가 서울 전체로 확산할 조짐을 보인 점이 배경으로 꼽힌다. 특히 강남 3구에서 거래량과 가격 상승폭이 빠르게 확대되면서, 정부와 서울시는 선제적 차단 필요성이 커졌다고 판단한 것으로 보인다. 지정 범위가 과거보다 훨씬 넓어지면서 실수요자와 투자자 모두에게 미치는 영향이 클 것으로 예상된다.

또한 이번 지정에는 기존 규제에서 빠져 있었던 서초구 반포동과 용산구 한남동 일대 아파트도 처음 포함됐다. 그동안 거래가 집중된 일부 고가 주거지역이 규제 사각지대에 놓여 있었다는 지적이 있었던 만큼, 이번 결정은 규제의 형평성 문제도 함께 고려된 것으로 풀이된다.

◆ 해제 35일 만의 급반전…집값 급등세가 직접적 계기

서울시는 지난달 12일 잠실동·삼성동·대치동·청담동을 토지거래허가구역에서 해제했었다. 당시 서울시는 거래 침체 해소와 시장 정상화를 위해 규제 완화가 필요하다고 판단했지만, 해제 이후 강남권에서 즉시 가격 반등이 나타났고 이는 주변 지역까지 확산하는 흐름을 보였다.

정부는 최근의 상승세가 단순 반등이 아니라 확산 위험을 동반한 움직임이라고 진단한 것으로 보인다. 특히 해제 지역이 아닌 곳에서도 신고가 거래가 꾸준히 나오고, 자금 조달 구조가 불투명한 매매가 일부 감지되면서 조기 대응 필요성이 제기된 상태였다. 이런 흐름을 제어하기 위해 잠실·대치 등 일부 지역 재지정 수준을 넘어 구 단위 확대 지정이라는 강경 조치가 선택된 것으로 평가된다.

시장에서는 이번 조치가 단기적으로 거래 수요를 급격히 억제하고, 가격 상승 압력을 완화할 것으로 보인다는 분석이 나온다. 다만 해제 후 재지정까지의 기간이 매우 짧았던 만큼, 정책 일관성과 시장 예측 가능성 측면에서 논쟁도 이어질 것으로 예상된다.

◆ 토지거래허가제 적용 시 매매는 ‘실거주 목적’만 허용

토지거래허가제는 투기가 우려가 있는 지역에서 일정 규모 이상의 부동산을 거래할 때 관할 지자체장의 허가를 받아야 하는 제도다. 주택은 원칙적으로 2년간 실거주 목적 매매만 허용되며, 임대 목적·갭투자는 사실상 불가능하다. 이로 인해 투자 수요는 대폭 차단되고, 단기 매매·전세 끼고 매수하는 방식도 막히게 된다.

허가 신청 과정에서는 자금 출처·주거 계획 등을 제출해야 해 투기성 거래를 선별하는 기능도 강화된다. 정부는 강남권에서 나타난 급격한 가격 변동이 실수요 중심의 시장 구조를 흔들었다고 보고, 허가제를 통해 투기적 자금 유입을 차단하는 데 방점을 둔 것으로 보인다.

토지거래허가구역 지정은 보유세나 대출 규제와 달리 거래 단계에서 바로 통제 기능이 작동하기 때문에 시장 반응이 즉각적이라는 특징이 있다. 지정 지역에서는 신고가 거래의 반복이나 단기간 가격 상승을 차단하는 효과가 상대적으로 빠르게 나타난다.

◆ 3월 24일부터 6개월간 시행…연장 가능성도 열어둬

새로운 지정은 3월 24일부터 9월 30일까지 6개월간 적용된다. 정부와 서울시는 기간 중 시장 동향과 가격 변수를 종합적으로 검토해 필요하면 연장을 검토하겠다는 입장이다. 제도 적용은 24일 이후 체결되는 아파트 신규 매매계약부터 적용된다.

시장에서는 이번 조치가 단기 과열을 잡는 속도 조절 효과는 있을 것으로 보지만, 지정 기간 동안 수요 위축이 장기화될 경우 거래 절벽 우려도 제기될 가능성이 있다. 반면 정책 당국은 가격 안정 흐름이 체감될 때까지 충분한 기간이 필요하다는 판단을 갖고 있어, 연장 여부는 향후 2~3개월 동안의 가격 흐름에 따라 결정될 전망이다.

☑️ 요약:
 정부와 서울시가 19일 강남 3구와 용산구 아파트 40만 가구 전부를 토지거래허가구역으로 확대 지정했다. 지난달 해제 후 한 달여 만에 구 단위로 재지정한 조치는 집값 급등 확산을 막기 위한 초강수로 평가된다. 허가제 적용 시 매매는 실거주 목적만 가능하며, 지정은 3월 24일부터 9월 30일까지 6개월간 시행된다.