1기 신도시 아파트 중 30년 이상 노후 주택의 비중이 87%를 넘어서며 본격적인 정비 사업이 추진되고 있다.

하지만 선도지구 중심의 제한적인 사업 추진과 분담금, 이주비 부담 등 복합적인 현실적 과제로 인해 실제 착공까지는 상당한 시간이 소요될 것이라는 전망이 나오고 있다.

▲1기 신도시 30년 넘는 아파트 비중 87% 돌파

3일 부동산 빅데이터 전문업체 부동산R114이 1기 신도시의 30년 초과 아파트 비중을 분석한 결과에 따르면 5개 신도시 전체 아파트 재고 중 86.5%가 30년을 초과한 것으로 나타났다.

노후 아파트 비율이 평촌이 93.1%로 가장 높았으며 이어 산본(88.2%), 분당(86.8%), 일산(83.8%), 중동(81.7%) 순으로 뒤를 이었다.

▲분당·일산 정비계획 승인…선도지구 중심 재건축 물꼬 트이나

한편 1기 신도시 선도지구 13곳 가운데 가장 많은 재건축 구역이 포함된 지역은 분당으로 1만948세다가 선정됐다.

일산 8912세대, 평촌 5460세대, 중동 5957세대, 산본 4620세대 순으로 조사됐다.

1기 신도시 선도지구 발표는 아파트 가격에도 영향을 미쳤다.

▲재건축 발표 후 집값 반등…분당·평촌 상승세

부동산R114가 작년 11월 27일 1기 신도시 선도지구 발표 이후 기간별 아파트 매매가격 누적 변동률을 조사한 결과 발표 일주일 후 0.4%, 한달 후 0.4%, 3개월 후 0.2%, 6개월 후 0.6% 상승했다.

또한 조사시점 기준(6월 30일)으로는 1.3% 상승했다.

지역별로는 분당이 2.6% 오르며 뛰어난 입지 경쟁력과 사업 기대감으로 꾸준한 오름세를 보였다.

1기 신도시 가운데 분당 다음으로 시세가 높은 평촌 역시 2.7% 오르며 상승 흐름을 유지하고 있다.

반면, 일산, 중동, 산본은 상대적으로 재건축 기대감이 낮고 사업에 대한 불확실성이 커지면서 약세를 나타내고 있다.

용적률 상향, 기반시설 특례, 복합개발 허용 등 노후계획도시특별법에 따른 인센티브에도 불구하고, 공공기여 부담, 추가 분담금, 이주비용 등이 재건축 추진에 걸림돌로 작용하고 있다.

부동산R114은 "노후계획도시특별법이 지난해 4월 시행된 이후 1기 신도시는 자체적으로 정비기본계획 수립을 진행해왔다. 최근 성남 분당과 고양 일산의 정비기본계획이 승인되면서 1기 신도시 5곳의 특별정비계획 수립이 본격화될 수 있는 제도적 기반이 마련됐다"라고 말했다.

이어 "또한 새 정부 출범 이후 성남시가 기본 계획을 발표했다. 이재명 정부 역시 1기 신도시 노후 인프라 재정비를 주요 공약으로 거론하면서 사업성이 양호한 지역을 중심으로 기대감이 형성된 상황이다"라고 설명했다.

부동산R114은 "1기 신도시 전체가 아닌 13개 선도지구만 우선적으로 사업이 추진되고 있고 재건축 사업에 수반되는 분담금, 이주대책 등 현실적인 문제와 주민 갈등도 적잖은 상황에서 해결할 과제가 산적해 있어 실제 착공까지는 상당한 시간이 소요될 것으로 보인다"라고 말했다.

이어 "정비계획 승인만으로 시세 상승이나 사업 본궤도 진입을 기대하기는 어려운 현실이기 때문에 조만간 예정된 2차 선도지구 발표와 대선 이후 정부의 정책 기조 변화가 사업 진행의 속도와 방향성을 가늠할 변수로 작용할 전망이다"라고 말했다.