-아파트는 거래 '급감', 오피스텔은 '급증'… 대책 효과 엇갈려

10·15대책 발표 이후 서울 아파트와 오피스텔의 매매 거래 흐름이 뚜렷하게 갈리는 상반된 모습이 나타났다. 규제 강화의 직접적인 영향을 받은 아파트와 달리, 상대적으로 규제 영향권 밖이었던 오피스텔은 거래가 증가하며 규제 풍선 효과를 시사했다.

▲ 아파트 거래 62% 급감…오피스텔 거래 32% 증가

15일 직방의 분석 결과에 따르면, 10·15대책의 영향으로 아파트 시장에서 거래량이 62% 줄었다.

규제지역 확대와 대출 규제 강화로 인해 투자성 매수가 제한되고 실수요 중심의 거래만 남으면서 대책 이전 1만4,038건에서 이후 5,367건으로 거래량이 크게 줄어들었다.

반면, 오피스텔 매매는 같은 기간 1,001건에서 1,322건으로 약 32% 증가했다.

정책의 초점이 아파트에 맞춰지면서 오피스텔이 정책 영향권 밖에서 규제를 피해간 수요를 흡수한 것으로 해석된다.

▲ 지역별 온도차… 업무지구 거래 활발, 외곽은 증가율 높아

거래 증가율은 동작구( 233%), 서대문구( 120%), 노원·성북구( 100%) 등 외곽 지역에서 두드러졌다.

그러나 실제 거래량은 강남구(128건), 영등포구(122건), 마포구(119건), 송파구(117건) 등 주요 업무지구와 도심권 오피스텔 밀집 지역에서 집중됐다.

이는 직장 접근성과 임대 수요가 높은 지역에 거래가 몰렸음을 시사한다.

▲ 중소형 선호 지속…대형 오피스텔은 여전히 비주류

전용면적별 거래 추이를 보면, 여전히 40㎡ 미만 및 40~60㎡ 미만의 중소형 위주 거래가 주류를 이루고 있다.

일각에서는 오피스텔이 아파트의 대체 주거지로 부상하며 중대형 수요 확대 가능성이 거론됐지만, 실제 시장 반응은 중소형 중심에서 크게 벗어나지 않았다.

실거주와 임대수익을 동시에 고려하는 구매 성향이 지속되면서 구조적인 선호 변화는 아직 미미한 것으로 분석된다.

▲ 가격은 정체…특정 고가 단지 쏠림 현상 없어

가격 측면에서는 거래량 증가와 달리 눈에 띄는 변화가 없었다.

서울 오피스텔의 평균 거래가격은 대책 전 3억3,397만 원에서 이후 3억3,865만 원으로 소폭 상승했으나, 실질적으로 큰 차이는 없었다.

중앙값도 2억1,900만 원에서 2억1,000만 원으로 오히려 소폭 하락했다. 이는 거래가 고가 단지에 집중되기보다는 중저가 단지에 고르게 분포됐음을 시사한다.

▲ 향후 전망은?… 구조적 제약 여전, 단기 변동 가능성도

이번 오피스텔 거래 증가가 장기 추세로 이어질지는 미지수다. 규제 회피 수요로 인한 단기적 분산 효과일 가능성이 크며, 실제로 가격이 큰 탄력을 받지 못하고 있는 점에서 시장의 구조적 제약이 여전하다는 해석도 가능하다.

특히 오피스텔은 금리, 임대시장, 대출 환경 등 외부 변수에 민감하게 반응하는 상품으로, 초기 매입비용이 높아질 경우 수요 위축 가능성도 존재한다.

아울러 동일 자금으로 아파트 등 다른 주거 대안을 고려하는 수요 이동도 변수로 작용할 수 있다.

직방은 "이번 거래 증가는 단기적인 변동일 가능성과 시장 흐름이 변하려는 조짐일 가능성을 모두 내포하고 있으며, 향후 시장 여건과 수요 구조가 어떻게 전개되는지를 조금 더 추세적으로 지켜볼 필요가 있다"라고 말했다.