최근 경기회복 기대감 상승과 판교 등 인기지역 중심으로 투자 열기가 뜨거워지면서 상가에 대한 관심도 높아지고 있다. 그러나 상가투자의 방향설정과 투자원칙 수립에 있어서는 막연한 지역적 호재에 넋을 놓는 투자성향은 버려야 하며 개별적 성향이 농후한 상가의 본질을 이해하고 시장상황을 장기적인 관점에 두고서 투자기준을 정립해야 한다.

먼저 상가투자에 있어서는 실용적 접근성의 개념을 이해해야 한다. 1층이 지하층이나 기타 상층부에 비해 매입가가 몇배 비싼 이유는 소비층의 접근도가 높기 때문이다. 접근성이 양호한 상가는 소비자들의 이동시간과 육체적 노동을 줄여준다. 유명 브랜드 샵들이 빠르고 쉽게 접근할 수 있는 점포에 고임대료를 지불하더라도 사수하려는 속내를 들여다보면 점포선별에 있어 접근성의 중요성을 대변해주고 있는 셈이다.

접근성 분석에는 도보 동선, 차량 이용자와의 연계는 물론 지하철, 버스 등 대중교통 승하차 지점과의 상관관계도 파악해야 한다. 귀가(歸家)가 편리한 상권내 상가에 사람들의 응집력은 크게 마련이다.

상가투자에 있어 합리적 신뢰성도 간과할 수 없는 대목이다. 부동산은 벗과의 장기판 놀이가 아니다 보니 한번 결정하면 물리기가 정말 어렵다. 상가의 경우도 예외일수는 없으며 따라서 투자의 최종 책임자는 본인임을 새삼 인식해야 한다. 해마다 자신의 의지보다 공급자의 불합리한 제안에 자체 분석 없이 투자에 나섰다가 낭패를 본 투자자들이 넘쳐났다.

여전히 상가시장에 대한 수요자들의 메카니즘 이해력이 부족하다는 부연이며 오락가락한 투자요령이나 올바른 접근법이 정립돼지 못하다 보니 공급자와 수요자간의 팽팽한 줄다리기 상황조차 연출돼지 못하고 일방적으로 이끌리고 있는 형국이었다.

더욱이 허위광고, 과도한 수익률 보장, 전매약속 등 과학적 컨설팅이 부재한 상점식 거래 수준도 벗어나지 못했다. 앞으로 재산증식 내지 보전에 의미를 두지 않는 공급자와의 인연은 아예 피하는 것이 상책이며 투자자 또한 사탕 발림식 조건에 혹하는 투자가 아닌 분석력을 기초로 한 상호 합리적 신뢰성 구축여부에 우선 촉각을 곤두세워야 한다.

포괄적 대중성에 대한 중요성도 상가투자 시에는 주요 파악 항목이다. 상가는 매입해 놓고 공실로 방치된다면 그야말로 최악의 상황이라 할 수 있다. 기존 매물이 아닌 신규상가의 매입을 고려한다면 입점예정 업종에 대한 시나리오까지 구체화시킬 필요가 있다.

선임대 후분양 방식의 업체가 늘면서 투자금 회수가 용이한 상가도 있으나 이 또한 업체측의 일방적 제안사항이므로 임대차계약사항을 명확히 확인하고 본인이 납득할 수준의 상권과 입지분석 결과를 나름대로 도출해 내야 한다.

가령 현재 국내 프랜차이즈업체수(가맹본부)는 2700여개에 달하며 가맹점수는 28만여 개로 추산되고 있다. 이렇다보니 대형상권 뿐 아니라 주거지역 턱 밑까지 프랜차이즈 업체가 파고들고 있는 실정이다. 특히 대중성이 높은 프랜차이즈업체는 점포개설에 애를 먹고 있으며 우량 점포 수급을 위해 늘 안테나를 곤두세우고 있다.

다시 말해 포괄적 대중성이 강한 브랜드 입점은 상가의 가치가 높아질 공산이 크다. 내가 투자하는 상가에 이러한 브랜드가 입점할 수 있는 조건인지만 따져봐도 성공률을 한 단계 높일 수 있게 된다.

일반적으로 시계성이라고도 표현되는 노출성은 상가투자에 있어 접근성보다 레벨업 측면에서 다뤄봐야 한다. 지하철 역출구와의 연계, 강남권 소재 상가 등지에서 접근성이 우위에 있다지만 가시성이 현저히 급락하면서 재미를 보지 못한 상가들도 속출했다는 점은 늘 상기시켜야 할 대목이다. 굳이 상가 이용시간을 따져본다면 소비층이 손해 볼 부분은 없다. 그러나 어느 지역을 막론하고 목적이 분명한 업종이 아닌 이상 노출도가 빈약한 상가 역시 소비자의 발길은 생각보다 쉽게 움직이지 않는다.

그래서 공사 중인 신축상가 투자에 있어 평면도 분석은 신중해야 한다. 유독 가시성을 막는 시설물 설치는 주의해야 하며 에스컬레이터, 엘리베이터로 내부 접근성을 높였다 하더라도 힘겹게 소비자가 찾아가야 하는 상가의 가치는 저평가 될 수밖에 없다는 점도 염두에 둬야 한다.

마지막으로 보편적 객관성 파악에도 집중력을 보여야 한다. 아파트 투자와 달리 상가투자에 있어 과감히 자신감을 내보일 투자자들은 생각보다 많지 않다. 투자 전과 후 늘 조바심을 낼 수밖에 없다.

이를 해결하기 위해서는 자신만의 조언자에게 객관적 의견을 귀담아 들어야 한다. 투자 물건지 주변으로 이해관계가 없는 중개업소 관계자들이나 상인들에게 진솔한 얘기를 들어보는 것도 좋은 방법이며 경쟁관계의 분양업체 방문을 통해 정보를 얻는 방법도 괜찮다.

아울러 자신의 판단에 확신을 보태려면 전문가에게 투자에 앞서 실전 상담을 의뢰하는 것도 성공률을 높일 수 있는 투자 수단으로 과감히 활용해야 한다. 지역적 호재가 넘쳐나도 동일 건물 내 투자 결과가 달라지는 것이 상가다. 이에 따라서 상가만이 갖는 다양한 특성을 분명히 이해하고 지역 선정 후 상가를 이용하는 소비층 입장에서 고려중인 물건을 분석 해보는 역발상 전략도 필요하다. 

박대원 상가정보연구소 소장

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